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我們提出了(le)業內(nei)廣為(wei)采用的標準分(fen)析(xi)框(kuang)架：“房(fang)地產長(chang)期(qi)看人口、中(zhong)期(qi)看土地、短(duan)期(qi)看金融(rong)”，基于該框(kuang)架在2015年房(fang)價(jia)大(da)漲前夜(ye)成功預測了(le)“房(fang)價(jia)翻一倍”，被評為(wei)年度十大(da)經(jing)典預測。當前中(zhong)國城(cheng)(cheng)鎮化正(zheng)步入(ru)城(cheng)(cheng)市(shi)(shi)群都市(shi)(shi)圈(quan)時代，房(fang)地產市(shi)(shi)場已(yi)進入(ru)總量平衡、區(qu)域分(fen)化的新發(fa)展階段，加上房(fang)地產長(chang)效(xiao)機制加快構建、“一城(cheng)(cheng)一策”推行，城(cheng)(cheng)市(shi)(shi)發(fa)展潛力差(cha)異巨大(da)，城(cheng)(cheng)市(shi)(shi)研究變得(de)尤為(wei)重要。

1 研究背景和分析框架

1.1 研究背景：我國進入都市圈(quan)城市群時代，區域分化

房地(di)產發(fa)展(zhan)(zhan)有明顯的階段特征(zheng)：從高速增長期到平穩或下降期、從數(shu)量(liang)(liang)擴(kuo)張期到質(zhi)量(liang)(liang)提升(sheng)期、從總(zong)(zong)量(liang)(liang)擴(kuo)張期到“總(zong)(zong)量(liang)(liang)放(fang)緩、結構(gou)分化”期。根據(ju)典型工業化經濟(ji)體房地(di)產發(fa)展(zhan)(zhan)的經驗，其發(fa)展(zhan)(zhan)過程具有明顯的階段性(xing)特征(zheng)：

1）從高(gao)(gao)(gao)速(su)增長期(qi)到平(ping)(ping)穩或(huo)(huo)下(xia)降期(qi)。在經濟(ji)(ji)高(gao)(gao)(gao)速(su)增長、居民收入(ru)(ru)水(shui)平(ping)(ping)快速(su)提高(gao)(gao)(gao)、城鎮化率(lv)快速(su)上升的階段，房(fang)地產(chan)銷量(liang)(liang)和投資處于高(gao)(gao)(gao)速(su)增長期(qi)，房(fang)價(jia)上漲有長期(qi)基(ji)本面支(zhi)撐(cheng)。當進入(ru)(ru)經濟(ji)(ji)增速(su)換擋、城鎮化率(lv)放緩階段，大(da)部分人(ren)群(qun)的住房(fang)需求基(ji)本得到滿足，大(da)規(gui)模住宅建設(she)高(gao)(gao)(gao)潮過去(qu)并轉(zhuan)入(ru)(ru)平(ping)(ping)穩或(huo)(huo)者(zhe)下(xia)降狀態(tai)。住房(fang)開工量(liang)(liang)與經濟(ji)(ji)增速(su)以及城鎮化水(shui)平(ping)(ping)的關(guan)聯度下(xia)降，而與每年出生人(ren)口數量(liang)(liang)以及有能力、有意愿購(gou)買(mai)住房(fang)的適齡人(ren)口數量(liang)(liang)的關(guan)聯性(xing)更(geng)強，房(fang)價(jia)受(shou)居民收入(ru)(ru)和利(li)率(lv)政(zheng)策(ce)影(ying)響(xiang)較大(da)。比(bi)如(ru)，20世紀五六十年代(dai)西方(fang)國家出現(xian)的嬰兒(er)潮，以及成功實現(xian)追(zhui)趕(gan)之(zhi)后(hou)日(ri)本社會的超(chao)老齡化超(chao)少子化，都對各自的房(fang)地產(chan)市場發展(zhan)產(chan)生了顯著的影(ying)響(xiang)。

2）從(cong)數量(liang)擴張(zhang)期(qi)(qi)到質(zhi)量(liang)提(ti)升期(qi)(qi)。初(chu)期(qi)(qi)，住(zhu)房(fang)飽和(he)度不高(gao)，住(zhu)宅(zhai)開工(gong)高(gao)速增(zeng)長，以滿足居民快速增(zeng)長的(de)基(ji)本的(de)置業需求；隨著住(zhu)房(fang)趨于飽和(he)（比如城鎮戶均一套(tao)），居民對住(zhu)宅(zhai)質(zhi)量(liang)、成(cheng)套(tao)率、人(ren)居環境等改善性需求的(de)要求提(ti)高(gao)。

3）從(cong)總(zong)量擴張(zhang)期到“總(zong)量放緩(huan)、結構分化”期。綜合典(dian)型(xing)國家城市化過程中經濟發展階(jie)段(duan)、產(chan)業(ye)結構和(he)人(ren)(ren)口區域(yu)分布(bu)結構的關系來(lai)看，人(ren)(ren)口空間(jian)的分布(bu)大體上(shang)經歷了(le)農村、城市化、大都(dou)市圈(quan)(quan)化集聚(ju)三(san)個階(jie)段(duan)。美國人(ren)(ren)口遷(qian)移經歷了(le)從(cong)向(xiang)傳統工業(ye)主(zhu)導的五大湖集聚(ju)到向(xiang)能源、現代制造和(he)現代服(fu)務業(ye)主(zhu)導的西、南海(hai)岸集聚(ju)。日(ri)本人(ren)(ren)口經歷了(le)從(cong)向(xiang)東京(jing)圈(quan)(quan)、大阪圈(quan)(quan)、名古屋圈(quan)(quan)“三(san)極”集聚(ju)轉(zhuan)為向(xiang)東京(jing)圈(quan)(quan)“一極”集聚(ju)。

從總(zong)體看，中國(guo)20-50歲(sui)人口(kou)于2013年見頂、需(xu)求峰值已過(guo)，存量住房套戶比近1.1和房地產長效(xiao)機制加快構建(jian)，標志著中國(guo)房地產市場告(gao)別高(gao)增長階(jie)段，進入高(gao)質量發(fa)展的(de)新時(shi)代新周期。

從(cong)(cong)需求看(kan)，中國(guo)20-50歲(sui)(sui)主(zhu)(zhu)力置業人群(qun)規(gui)模于2013年(nian)(nian)(nian)達峰(feng)(feng)值(zhi)，房(fang)地產開(kai)發投資同比(bi)增速(su)也在2013年(nian)(nian)(nian)左右開(kai)始換擋，2000-2013年(nian)(nian)(nian)房(fang)地產開(kai)發投資年(nian)(nian)(nian)均增速(su)為(wei)24.8%，2013-2021年(nian)(nian)(nian)降至8.3%。國(guo)際經驗看(kan)，主(zhu)(zhu)力置業人群(qun)與住宅新開(kai)工、銷售相(xiang)關(guan)，隨著(zhu)日本主(zhu)(zhu)力置業人群(qun)1972年(nian)(nian)(nian)逐漸接(jie)近(jin)峰(feng)(feng)值(zhi)、1995年(nian)(nian)(nian)后下滑，住宅新開(kai)工套(tao)數也開(kai)始不(bu)斷下滑；韓國(guo)20-50歲(sui)(sui)主(zhu)(zhu)力置業人群(qun)1990年(nian)(nian)(nian)代增長放緩、2005年(nian)(nian)(nian)達到峰(feng)(feng)值(zhi)，住宅新開(kai)工面積在1990年(nian)(nian)(nian)達到階段(duan)性高點、2015年(nian)(nian)(nian)開(kai)始下行。從(cong)(cong)供給看(kan)，1978-2020年(nian)(nian)(nian)中國(guo)城鎮住房(fang)套(tao)數從(cong)(cong)約3100萬(wan)套(tao)增至3.6億套(tao)，套(tao)戶比(bi)從(cong)(cong)0.8增至1.09，相(xiang)比(bi)美國(guo)、日本的1.15、1.16，德國(guo)、英國(guo)的1.02、1.03，國(guo)內住房(fang)從(cong)(cong)供給短缺到總體平衡。從(cong)(cong)政策看(kan)，房(fang)地產調控思(si)路(lu)以“穩”為(wei)主(zhu)(zhu)，“房(fang)住不(bu)炒”總基調短期不(bu)會改變，調控向長效機制(zhi)過渡。

從區(qu)域看，中國進(jin)入(ru)城市(shi)群都市(shi)圈時代，區(qu)域分(fen)化突出(chu)，城市(shi)發(fa)展(zhan)潛力差異較大，城市(shi)研究價值更加凸顯(xian)。

在住(zhu)房短(duan)缺(que)時(shi)代，城市(shi)的(de)發展潛力差(cha)異(yi)不大，但在住(zhu)房總體平(ping)衡(heng)時(shi)代，城市(shi)的(de)發展潛力則明顯(xian)不同。

住房存(cun)量套戶比低、產業活(huo)力強、人口持續流入的城市(shi)(shi)顯(xian)然更具發展潛(qian)力。從國(guo)際和(he)中國(guo)經驗看，人口遷移(yi)分為兩個階段：從鄉村(cun)到城市(shi)(shi)遷移(yi)，到在城市(shi)(shi)化中后(hou)期明顯(xian)向都(dou)市(shi)(shi)圈(quan)城市(shi)(shi)群(qun)遷移(yi)。

過去(qu)幾年，我國(guo)一二線城市房(fang)(fang)價因人口(kou)大幅流入、土(tu)地供(gong)給(gei)不足在(zai)(zai)2015-2016年暴漲；三(san)四線城市一度庫存高(gao)企、后因去(qu)庫存政(zheng)策等(deng)在(zai)(zai)2017-2018年大漲。預計未來(lai)中國(guo)約80%的新(xin)增城鎮(zhen)人口(kou)將分布在(zai)(zai)19個城市群，其中約60%將分布在(zai)(zai)長(chang)三(san)角(jiao)、珠三(san)角(jiao)等(deng)七大城市群，隨著人口(kou)繼續分化，房(fang)(fang)地產投資潛力差(cha)異將持續顯(xian)現。

1.2 城市排名(ming)分析框架：人隨產(chan)業(ye)走，人往(wang)高處走

城市發(fa)展潛力研判的關鍵在于研判人口(kou)趨勢，邏(luo)輯鏈條是：

一，房地(di)(di)產(chan)長期看人(ren)(ren)口，人(ren)(ren)口決(jue)定需(xu)求。人(ren)(ren)口是一切經(jing)(jing)濟社會(hui)活(huo)動(dong)(dong)的(de)基礎，更是房地(di)(di)產(chan)市場(chang)發展的(de)根本支撐。在(zai)房地(di)(di)產(chan)周期的(de)左側，人(ren)(ren)口紅利和(he)城鄉人(ren)(ren)口轉移(yi)提升經(jing)(jing)濟潛在(zai)增(zeng)(zeng)(zeng)長率，居(ju)民收入(ru)快速(su)增(zeng)(zeng)(zeng)長，消費升級帶動(dong)(dong)住(zhu)房需(xu)求；在(zai)房地(di)(di)產(chan)周期的(de)右側，隨(sui)著(zhu)人(ren)(ren)口紅利消逝和(he)劉易斯拐點(dian)出現(xian)，經(jing)(jing)濟增(zeng)(zeng)(zeng)速(su)換擋，居(ju)民收入(ru)放緩，隨(sui)著(zhu)城鎮(zhen)住(zhu)房飽和(he)度上升，置業(ye)人(ren)(ren)群達(da)到峰(feng)值。

隨著人(ren)(ren)口總量逐(zhu)漸見(jian)頂，各地區已逐(zhu)漸進入人(ren)(ren)口爭奪的存量博弈時代。人(ren)(ren)口遷移的根本動力在(zai)于實際收入和生活水準差距(ju)，一般規律是人(ren)(ren)隨產業走、人(ren)(ren)往高處走。

二，產(chan)業(ye)決定(ding)城市興衰，產(chan)業(ye)興則城市興，產(chan)業(ye)聚則人口聚。中國經濟逐漸(jian)從高(gao)速(su)增長階(jie)段(duan)轉(zhuan)向高(gao)質量發展階(jie)段(duan)，從全球價值鏈的中低端向中高(gao)端轉(zhuan)型升級，區域產(chan)業(ye)格局(ju)明顯變化(hua)。

從地區層面看，東部沿海大量制(zhi)造業(ye)(ye)受成本上升(sheng)影(ying)響，已向中國內(nei)地、東南亞轉移。從城(cheng)(cheng)(cheng)市(shi)(shi)群角度看，發(fa)達城(cheng)(cheng)(cheng)市(shi)(shi)群內(nei)核(he)心城(cheng)(cheng)(cheng)市(shi)(shi)集聚(ju)高端(duan)(duan)制(zhi)造和(he)高端(duan)(duan)服(fu)務業(ye)(ye)、向周邊轉移一(yi)(yi)般制(zhi)造業(ye)(ye)，發(fa)育中都市(shi)(shi)圈城(cheng)(cheng)(cheng)市(shi)(shi)群制(zhi)造業(ye)(ye)繼續(xu)向核(he)心城(cheng)(cheng)(cheng)市(shi)(shi)集聚(ju)，城(cheng)(cheng)(cheng)市(shi)(shi)群外一(yi)(yi)般城(cheng)(cheng)(cheng)市(shi)(shi)產業(ye)(ye)結構多(duo)呈(cheng)現低(di)端(duan)(duan)制(zhi)造業(ye)(ye)化和(he)低(di)端(duan)(duan)服(fu)務業(ye)(ye)化。

三，產業(ye)(ye)布(bu)局(ju)取(qu)決(jue)于區位，區位取(qu)決(jue)于規模經濟和(he)交(jiao)通成本。企業(ye)(ye)產業(ye)(ye)布(bu)局(ju)以最(zui)大化(hua)利潤為目標，區位選擇至關(guan)重(zhong)要。但區位因素(su)并(bing)非一成不變的(de)，隨(sui)著規模經濟和(he)交(jiao)通成本等(deng)因素(su)變化(hua)。

中國東部沿海(hai)地區(qu)率(lv)先發(fa)展的關鍵并非(fei)只是率(lv)先開放的政策，而是沿海(hai)的地理位置有利于出口(kou)；從全球看，約60%的經(jing)濟(ji)總(zong)量集中在沿海(hai)100公(gong)里范圍內。高(gao)端制(zhi)造和高(gao)端服務業聚(ju)集在核心大城市(shi)，主要(yao)是因為規(gui)模經(jing)濟(ji)帶來的成本下(xia)降和效率(lv)提高(gao)。戳這(zhe)里，了(le)解智慧園(yuan)區(qu)招(zhao)商解決(jue)方案(an)

基于上述邏輯，我們從(cong)“需求+供給”兩個層面建立(li)基本(ben)面分(fen)析框架，研究中國337個地級及以(yi)上城市（不含港澳臺）發展潛(qian)力(li)，具體(ti)選取了21個比較有代表(biao)性的指標進(jin)行分(fen)析。

在數據選(xuan)擇上，我們從(cong)“需求(qiu)+供給(gei)”兩個層面(mian)建立(li)基(ji)本面(mian)分(fen)析框架。需求(qiu)側關(guan)注人口現狀、人口潛(qian)力以及人口購買能力，供給(gei)側關(guan)注區域住房存量(liang)情況，共(gong)涉及21個指標(biao)。

其中，人口(kou)(kou)現狀分(fen)為總量和(he)結構兩(liang)個(ge)(ge)維度，后者(zhe)包括人口(kou)(kou)流動、人口(kou)(kou)年齡和(he)學歷結構等。人口(kou)(kou)潛力考(kao)慮(lv)經濟實力、產業創新(xin)、公(gong)共資源三(san)個(ge)(ge)方面。

我(wo)們(men)以經濟總量、增速和經濟-人口比值反映(ying)(ying)區域(yu)經濟實力；以第三(san)產業占比、A+H股上(shang)市公司數量、專利(li)授權量和財政科技支出(chu)占比反映(ying)(ying)區域(yu)產業及創新能(neng)力；公共資(zi)源考慮醫療、教育、交通、環境等方面(mian)。在購買能(neng)力方面(mian)，我(wo)們(men)關注絕對(dui)水平(ping)的(de)人均儲蓄存款、人均可(ke)支配收(shou)入以及相對(dui)水平(ping)的(de)房價收(shou)入比。在供給側，我(wo)們(men)主要關注反映(ying)(ying)存量住房市場的(de)總體平(ping)衡程度(du)的(de)套(tao)戶比。

在數據(ju)(ju)處理上，為(wei)(wei)消除(chu)原始數據(ju)(ju)的量綱(gang)差異，對原始數據(ju)(ju)采(cai)取“最大值(zhi)-最小值(zhi)”方法進行標(biao)(biao)準(zhun)化(hua)處理。其中，對于單調遞增指標(biao)(biao)線性(xing)轉(zhuan)換(huan)為(wei)(wei)0-100，對于單調遞減指標(biao)(biao)逆向線性(xing)轉(zhuan)換(huan)為(wei)(wei)0-100。

在(zai)權重(zhong)處理上，采用層(ceng)次分析法自上而下設置各級指標權重(zhong)，并(bing)通(tong)過不斷進行數據優化選(xuan)取合適(shi)的(de)權重(zhong)。

2 2022年中國城市(shi)發展潛力排(pai)名(ming)

2.1 榜(bang)單概(gai)覽：北上深廣居榜(bang)首，區域中心城(cheng)市及長三角(jiao)(jiao)珠(zhu)三角(jiao)(jiao)城(cheng)市表現突出

從榜單結果看，北(bei)京、上海、深(shen)圳、廣州、杭(hang)州、成都、蘇州、南京、武(wu)漢、重慶位居前10名。

2022年城市(shi)發展(zhan)潛力排名(ming)中，北京(jing)占據榜首，上海、深圳、廣州以較小分差緊隨(sui)其后。第5-10名(ming)分別為杭州、成都(dou)、蘇州、南京(jing)、武(wu)漢、重(zhong)慶。合肥、西安(an)、長沙等(deng)省(sheng)會城市(shi)，寧波、青(qing)島等(deng)計劃(hua)單列(lie)市(shi)，佛(fo)山、東莞(guan)、無錫等(deng)發達地級市(shi)進入(ru)前(qian)20名(ming)。

省會城市中，拉(la)薩(sa)、呼和(he)浩(hao)特、銀川、哈爾濱、西(xi)寧(ning)未(wei)進入前50名(ming)，但均在前100名(ming)。除直轄市、省會、計劃單列市外，其余20個發展潛力前50名(ming)的地級市中有17個分布(bu)在長(chang)三角、珠三角地區(qu)。

1）分(fen)地(di)區看，發展潛力TOP50城(cheng)中(zhong)南方城(cheng)市占據36城(cheng)，力壓北方；東部地(di)區城(cheng)市占據31席(xi)，領先(xian)于其(qi)(qi)他(ta)三大地(di)區；而東北地(di)區僅3城(cheng)位于TOP50，75%城(cheng)市為200名之后，經濟不景氣制約其(qi)(qi)房地(di)產市場(chang)發展。

分南北(bei)看，榜單前(qian)(qian)50名(ming)、51-100名(ming)中，南方(fang)上榜城(cheng)市數量分別為36、30個(ge)，占(zhan)比分別為72%、60%，南方(fang)城(cheng)市排名(ming)靠(kao)前(qian)(qian)的占(zhan)比明顯大于北(bei)方(fang)。

分四大區(qu)域(yu)看，榜單(dan)前(qian)50名中(zhong)(zhong)，東(dong)(dong)部(bu)、中(zhong)(zhong)部(bu)、西部(bu)、東(dong)(dong)北(bei)地區(qu)城(cheng)市數量(liang)(liang)分別(bie)為31、7、9、3個，分別(bie)占區(qu)域(yu)城(cheng)市數量(liang)(liang)的35%、9%、7%、8%，中(zhong)(zhong)西部(bu)潛力城(cheng)市主要集中(zhong)(zhong)在成都(dou)、武漢、重慶、合肥、西安(an)、長沙、鄭州等區(qu)域(yu)中(zhong)(zhong)心城(cheng)市，東(dong)(dong)北(bei)地區(qu)僅核心城(cheng)市沈長大躋身前(qian)50名。

2）分(fen)線(xian)(xian)看(kan)，一二線(xian)(xian)城市(shi)排名遙遙領先，核心城市(shi)群內部三(san)四(si)線(xian)(xian)城市(shi)排名靠前。發展潛力(li)TOP50城中一二三(san)線(xian)(xian)城市(shi)數量分(fen)別為(wei)4、32、14個，分(fen)別占各線(xian)(xian)城市(shi)總量的100%、91.4%、17.3%，四(si)線(xian)(xian)城市(shi)未上(shang)榜。

從一線(xian)城(cheng)(cheng)(cheng)(cheng)市(shi)(shi)看(kan)，北上(shang)深廣位列排名前4；從二(er)線(xian)城(cheng)(cheng)(cheng)(cheng)市(shi)(shi)看(kan)，TOP50中占(zhan)(zhan)據32城(cheng)(cheng)(cheng)(cheng)，占(zhan)(zhan)榜單(dan)64%，占(zhan)(zhan)二(er)線(xian)城(cheng)(cheng)(cheng)(cheng)市(shi)(shi)總(zong)量的91.4%，所有二(er)線(xian)城(cheng)(cheng)(cheng)(cheng)市(shi)(shi)均進入(ru)(ru)百強。從三四(si)線(xian)城(cheng)(cheng)(cheng)(cheng)市(shi)(shi)看(kan)，進入(ru)(ru)前50名的三四(si)線(xian)城(cheng)(cheng)(cheng)(cheng)市(shi)(shi)共有14個，大(da)都位于(yu)大(da)城(cheng)(cheng)(cheng)(cheng)市(shi)(shi)群、靠近(jin)城(cheng)(cheng)(cheng)(cheng)市(shi)(shi)群中心城(cheng)(cheng)(cheng)(cheng)市(shi)(shi)。

3）分城(cheng)市(shi)(shi)群(qun)看(kan)，發(fa)展潛力TOP50城(cheng)中(zhong)(zhong)五大城(cheng)市(shi)(shi)群(qun)內部城(cheng)市(shi)(shi)共(gong)30個(ge)，占比(bi)60%。“十四五”規劃(hua)提出(chu)，我(wo)國要發(fa)展壯大城(cheng)市(shi)(shi)群(qun)和都市(shi)(shi)圈，分類引導大中(zhong)(zhong)小城(cheng)市(shi)(shi)發(fa)展方向和建設(she)重點，并提出(chu)要優(you)化提升京津(jin)冀、長三角(jiao)、珠三角(jiao)、成渝、長江中(zhong)(zhong)游五大城(cheng)市(shi)(shi)群(qun)。

在發(fa)展潛力TOP50城中長(chang)(chang)三(san)角、珠三(san)角、京津冀(ji)、長(chang)(chang)江中游(you)、成渝城市(shi)群內城市(shi)數量分(fen)別為(wei)16、7、2、3、2個，占(zhan)區(qu)域城市(shi)總量比例分(fen)別為(wei)61.5%、77.8%、15.4%、11.1%、12.5%，長(chang)(chang)三(san)角、珠三(san)角城市(shi)群起步較早，發(fa)展相(xiang)對(dui)成熟(shu)，資源集聚能力較強，區(qu)域城市(shi)總體排名靠前。

2.2 人口現狀(zhuang)：人口和人才仍向(xiang)大城(cheng)市集(ji)聚，各(ge)地“搶人”大戰逐漸升級

從(cong)人口現狀指(zhi)數排名看(kan)，廣州因其(qi)高校人才規模(mo)較(jiao)大(da)、居榜首(shou)，深(shen)圳、成都(dou)、杭州、上海、武漢、西安、東莞、蘇州、南京位列2-10名。

1）人口(kou)總量大(da)意(yi)味(wei)著購房需(xu)求基(ji)數(shu)大(da)，能推動房地產投資潛力(li)增(zeng)加。

2020年重慶人(ren)口超過3000萬，排(pai)名(ming)第一，重慶市(shi)(shi)是(shi)面積最大的城(cheng)(cheng)市(shi)(shi)，主(zhu)要二(er)三產業聚集在主(zhu)城(cheng)(cheng)都市(shi)(shi)區(qu)(qu)，2020年主(zhu)城(cheng)(cheng)都市(shi)(shi)區(qu)(qu)（主(zhu)城(cheng)(cheng)九區(qu)(qu)+主(zhu)城(cheng)(cheng)新區(qu)(qu)）人(ren)口2112.2萬；人(ren)口總(zong)量在2000-3000萬的城(cheng)(cheng)市(shi)(shi)有3個，分(fen)別為上海、北京、成都，總(zong)量1000-2000萬的城(cheng)(cheng)市(shi)(shi)有15個，其(qi)中廣州(zhou)、深圳、天津、西(xi)安、蘇州(zhou)、鄭州(zhou)位(wei)列人(ren)口總(zong)量前十。

2）有人口流入(ru)地(di)區意味(wei)著城(cheng)市有新的潛在(zai)購房需求，能(neng)夠帶(dai)動房地(di)產市場發展。

近五(wu)年(nian)常住(zhu)人口(kou)年(nian)均增量(liang)前十(shi)的(de)(de)城(cheng)市分別為深圳(zhen)、成都、廣(guang)州、西(xi)安、鄭州、杭(hang)州、長沙、東莞、蘇州、佛山。2021年(nian)人才凈流入占比排名前十(shi)的(de)(de)為上海、杭(hang)州、深圳(zhen)、北京(jing)、廣(guang)州、蘇州、南京(jing)、濟(ji)南、佛山、無(wu)錫。

由于北(bei)京、上海近年嚴控人(ren)口(kou)，人(ren)口(kou)增(zeng)量未進(jin)前十，但是人(ren)才(cai)凈(jing)流入指標依然(ran)領(ling)先(xian)，人(ren)才(cai)仍然(ran)傾向去大(da)城(cheng)市(shi)找工作。

3）住房需求和人口結(jie)構(gou)相關。從年齡結(jie)構(gou)看，15-59歲人口占比前十的一二線城市是東莞、深圳、廣州(zhou)、佛山、廈(sha)門、烏魯木齊、昆明、杭州(zhou)、武漢、寧波，珠三角(jiao)城市占據前4名，人口相對年輕。

從(cong)學(xue)歷結構看，廣州因其(qi)(qi)高校(xiao)人才規模較大居榜首，鄭州、武(wu)漢緊隨其(qi)(qi)后(hou)。相比之下鄭州的(de)專科在(zai)校(xiao)生更(geng)多，其(qi)(qi)專科院(yuan)校(xiao)占比高達62%。

當前(qian)中(zhong)國(guo)人口流動呈現(xian)回流川渝(yu)鄂和(he)粵浙人口集聚并(bing)存的特點。改革開放(fang)后至2010年左右(you)，人口大規模(mo)向出(chu)口導向型的沿海發達(da)地區流動。

2010年以(yi)來，隨著沿海地(di)區(qu)產業(ye)轉型升(sheng)級、中(zhong)(zhong)西部(bu)地(di)區(qu)產業(ye)承(cheng)接以(yi)及(ji)老(lao)(lao)一(yi)代農民工老(lao)(lao)化，部(bu)分(fen)人口(kou)逐漸回流中(zhong)(zhong)西部(bu)，東部(bu)人口(kou)增速總體減(jian)緩，而東北地(di)區(qu)人口(kou)開始負增長。

2000-2010、2010-2020年(nian)(nian)東(dong)部人(ren)口(kou)(kou)年(nian)(nian)均增速從1.4%降(jiang)(jiang)至1.1%，東(dong)北從0.4%降(jiang)(jiang)至-1.1%。當(dang)前人(ren)口(kou)(kou)回流明顯的(de)(de)是四川、重慶(qing)、湖北，常住人(ren)口(kou)(kou)年(nian)(nian)均增量分別從2000-2010年(nian)(nian)的(de)(de)-19、-17、-23萬(wan)增至2010-2020年(nian)(nian)的(de)(de)33、32、5萬(wan)人(ren)，人(ren)口(kou)(kou)增量由負(fu)轉正。

廣東、浙(zhe)江常(chang)住人口年均增(zeng)量分別(bie)從2000-2010年191、85萬增(zeng)至(zhi)2010-2020年的(de)217、101萬，人口持續集聚。

人(ren)口是一(yi)切經濟社會活動的基礎、人(ren)才更是第一(yi)資源。根(gen)據(ju)我們(men)與智聯(lian)招聘聯(lian)合推出的《中國城市人(ren)才吸(xi)引力排(pai)名2022》，近年人(ren)才仍不斷(duan)向(xiang)東部城市集(ji)聚，長三(san)(san)角、珠三(san)(san)角城市群人(ren)才集(ji)聚能力逐(zhu)漸增加。

分區(qu)域看，2017-2021年東(dong)(dong)部(bu)(bu)地(di)區(qu)人才(cai)凈流(liu)入占(zhan)比從6.2%增(zeng)至12.9%，得益于雄厚的經(jing)濟基礎和較高(gao)的戰略定位，人才(cai)持續(xu)向東(dong)(dong)部(bu)(bu)集聚；中(zhong)部(bu)(bu)地(di)區(qu)人才(cai)持續(xu)凈流(liu)出(chu)，但2021年凈流(liu)出(chu)占(zhan)比略有下降；西部(bu)(bu)和東(dong)(dong)北地(di)區(qu)人才(cai)持續(xu)凈流(liu)出(chu)，且2021年凈流(liu)出(chu)占(zhan)比加(jia)大(da)。

分(fen)城市(shi)群看，超6成(cheng)人(ren)(ren)(ren)才流向(xiang)五大(da)城市(shi)群，長三(san)角(jiao)、珠(zhu)三(san)角(jiao)人(ren)(ren)(ren)才持續(xu)集聚，2017-2021年人(ren)(ren)(ren)才凈(jing)流入占比(bi)分(fen)別從4.6%、2.0%增至7.4%、4.1%；京津(jin)冀人(ren)(ren)(ren)才凈(jing)流出(chu)趨勢(shi)繼續(xu)放緩，成(cheng)渝(yu)基本平衡，長江中游城市(shi)群人(ren)(ren)(ren)才持續(xu)凈(jing)流出(chu)。隨著(zhu)人(ren)(ren)(ren)口紅利消逝、人(ren)(ren)(ren)才價值日益(yi)凸顯，如何吸引(yin)人(ren)(ren)(ren)才、留住人(ren)(ren)(ren)才并培養人(ren)(ren)(ren)才成(cheng)為各城市(shi)提升綜(zong)合(he)實力的手段(duan)。

2017年(nian)初以來，各地掀起“搶人(ren)(ren)(ren)大戰”，城市人(ren)(ren)(ren)才(cai)競爭不斷升級，2022年(nian)以來各地人(ren)(ren)(ren)才(cai)政策不斷優化，包括(kuo)放寬(kuan)人(ren)(ren)(ren)才(cai)落戶政策、提供租購(gou)房補貼(tie)、創業補貼(tie)等，逐漸從“搶人(ren)(ren)(ren)”向(xiang)“搶人(ren)(ren)(ren)才(cai)”轉變。

2.3 人口潛力：人隨產(chan)業走，一二線城市坐(zuo)擁優質產(chan)業和(he)資源，人口潛力突出

人(ren)(ren)(ren)隨產業走(zou)、人(ren)(ren)(ren)往高處走(zou)，因此區(qu)(qu)域經濟實力、產業和創(chuang)新以及公共資(zi)源(yuan)直接決定區(qu)(qu)域人(ren)(ren)(ren)口潛力大(da)小(xiao)。從人(ren)(ren)(ren)口潛力指數(shu)排名看，一線城(cheng)市北上深廣居前四，杭州、南京、蘇州、成都、重慶、武漢位(wei)列5-10名。

1）經濟實力是區域發展(zhan)的基石(shi)，影響(xiang)人(ren)口(kou)集聚潛力的大小，一二(er)線(xian)城市以30.3%的人(ren)口(kou)創造(zao)了46.7%的GDP，人(ren)口(kou)集聚潛力較大。

當前(qian)一線(xian)(xian)城(cheng)市(shi)(shi)以(yi)5.9%的(de)(de)人(ren)口(kou)(kou)創造(zao)了全國12.6%的(de)(de)GDP，二線(xian)(xian)城(cheng)市(shi)(shi)以(yi)24.4%的(de)(de)人(ren)口(kou)(kou)創造(zao)了34.1%的(de)(de)GDP，三線(xian)(xian)城(cheng)市(shi)(shi)的(de)(de)人(ren)口(kou)(kou)份(fen)額(e)與經濟份(fen)額(e)基(ji)本持平、分別(bie)為30.5%、28.5%，四線(xian)(xian)城(cheng)市(shi)(shi)的(de)(de)人(ren)口(kou)(kou)份(fen)額(e)明顯低(di)于經濟份(fen)額(e)，分別(bie)為38.3%、24.4%。

經濟-人(ren)口比值方面，一線(xian)(xian)、二線(xian)(xian)、三線(xian)(xian)、四線(xian)(xian)城市的經濟-人(ren)口比值分別為2.1、1.4、0.9、0.6。

具體看，除(chu)了資源型城(cheng)市(shi)(shi)，2020年經濟-人口比值(zhi)排名前(qian)十的(de)城(cheng)市(shi)(shi)分別為無錫、北京、南京、蘇州、深圳、上海、常州、珠(zhu)海、杭州、廣州，一線城(cheng)市(shi)(shi)均進入前(qian)十。

根(gen)據經濟-人(ren)(ren)口(kou)分布平衡法則，某(mou)地區經濟-人(ren)(ren)口(kou)比值大于(yu)1，人(ren)(ren)口(kou)有(you)(you)凈(jing)遷入(ru)趨(qu)勢；經濟-人(ren)(ren)口(kou)比值小于(yu)1，人(ren)(ren)口(kou)有(you)(you)凈(jing)遷出趨(qu)勢，所以一二(er)線城市人(ren)(ren)口(kou)仍有(you)(you)凈(jing)流入(ru)傾(qing)向，而三四線城市人(ren)(ren)口(kou)有(you)(you)凈(jing)流出傾(qing)向。

2）創(chuang)新是(shi)引領發展的動力(li)，產業創(chuang)新水平也會影響區(qu)域人口潛力(li)大(da)小，一二線城市(shi)A+H股上市(shi)公(gong)司數和專利授權量(liang)合計占比(bi)分別為(wei)74.1%、61.5%，頭(tou)部效應明顯。

從(cong)反(fan)映龍頭企(qi)業(ye)(ye)的(de)(de)A+H股上(shang)市(shi)(shi)公司數量(liang)看，北京(jing)占(zhan)全國(guo)比(bi)(bi)重達12.3%，一(yi)(yi)線(xian)城(cheng)(cheng)市(shi)(shi)合計(ji)(ji)占(zhan)比(bi)(bi)高達35.6%、二線(xian)城(cheng)(cheng)市(shi)(shi)合計(ji)(ji)占(zhan)比(bi)(bi)38.5%，人才(cai)發展空間(jian)大。從(cong)專利授權(quan)量(liang)看，深圳(zhen)近年憑(ping)借寬(kuan)松的(de)(de)落戶政(zheng)策、較大的(de)(de)人才(cai)補貼及(ji)眾多互聯(lian)網新興企(qi)業(ye)(ye)落戶其創(chuang)新產業(ye)(ye)快速(su)發展，專利授權(quan)量(liang)占(zhan)全國(guo)比(bi)(bi)重達6.5%，居首位，一(yi)(yi)線(xian)城(cheng)(cheng)市(shi)(shi)合計(ji)(ji)占(zhan)比(bi)(bi)20%、二線(xian)城(cheng)(cheng)市(shi)(shi)合計(ji)(ji)占(zhan)比(bi)(bi)為41.5%。

3）公共資源(yuan)是產業發展的(de)配套，包括醫療、教育、交通、環境等方面，一二線(xian)城市優質(zhi)醫療、教育資源(yuan)密(mi)集，城市軌交提(ti)升城市運行(xing)效率，對人口有明顯的(de)吸引(yin)力。

醫(yi)(yi)療資源方面，執業(ye)（助理(li)(li)）醫(yi)(yi)師(shi)數(shu)前五的城(cheng)市為北京、重慶(qing)、上海、成都、廣州，合計占(zhan)比10.7%，一(yi)、二(er)、三、四線城(cheng)市每千人執業(ye)（助理(li)(li)）醫(yi)(yi)師(shi)數(shu)分別(bie)為3.2、3.1、2.8、2.5個。

由于醫療資源(yuan)(yuan)質量(liang)也有(you)差異，全國(guo)最優質的(de)醫療資源(yuan)(yuan)主(zhu)要集中(zhong)在(zai)一二線(xian)城市(shi)。教育(yu)資源(yuan)(yuan)方(fang)面，直轄(xia)市(shi)和(he)省會城市(shi)擁(yong)有(you)區域內最優質的(de)中(zhong)小學和(he)高(gao)等教育(yu)資源(yuan)(yuan)，擁(yong)有(you)的(de)985/211大學數合(he)計占全國(guo)的(de)81%，擁(yong)有(you)的(de)在(zai)校大學生數量(liang)合(he)計占全國(guo)的(de)58%；

其中，京(jing)津滬的一本(ben)升學率位居(ju)全(quan)國(guo)前三(san)。交(jiao)通方面(mian)(mian)(mian)，全(quan)國(guo)已通城市軌(gui)道(dao)(dao)交(jiao)通（不含有(you)軌(gui)電車）的城市有(you)44個，建成軌(gui)道(dao)(dao)交(jiao)通長度前五為上海、北京(jing)、成都、廣(guang)州、深(shen)(shen)圳，三(san)線城市中溫州、徐(xu)州、連云港、常州已開通軌(gui)道(dao)(dao)交(jiao)通。環境方面(mian)(mian)(mian)，上海、廣(guang)州、南京(jing)、深(shen)(shen)圳、北京(jing)市為綠地覆蓋面(mian)(mian)(mian)積(ji)TOP5的城市，良好的自然(ran)環境更(geng)適宜居(ju)住。

2.4 購(gou)買(mai)能力(li)(li)：一二線城市絕對(dui)購(gou)買(mai)力(li)(li)較(jiao)高(gao)，相對(dui)購(gou)買(mai)力(li)(li)較(jiao)低

從購買能力(li)看，一線城市(shi)北上(shang)廣(guang)居前(qian)三，蘇州(zhou)、杭(hang)州(zhou)、佛(fo)山、紹興、無(wu)錫、寧波(bo)、珠(zhu)海位列(lie)4-10名，深圳由于(yu)較高的房價收入(ru)比(bi)而(er)未(wei)進入(ru)前(qian)十。

絕對購買力包括收入和存款，2020年一線、二線、三(san)線、四線城鎮人均可支配(pei)收入分別為7.2、5.1、4.2、3.5萬(wan)元。

具體看，城(cheng)(cheng)鎮(zhen)人(ren)均可支配收入前十的城(cheng)(cheng)市分(fen)別(bie)為上海、北京(jing)、蘇州(zhou)(zhou)、杭(hang)州(zhou)(zhou)、廣州(zhou)(zhou)、寧(ning)波(bo)、南京(jing)、紹興(xing)、深圳、無(wu)錫，全部(bu)位(wei)于東部(bu)地區，除(chu)北京(jing)外全部(bu)位(wei)于長三(san)角、珠(zhu)三(san)角地區。城(cheng)(cheng)鎮(zhen)居(ju)民人(ren)均儲蓄存款(kuan)前十的城(cheng)(cheng)市分(fen)別(bie)為北京(jing)、上海、廣州(zhou)(zhou)、杭(hang)州(zhou)(zhou)、佛(fo)山、太(tai)原、深圳、珠(zhu)海、南通、鄂(e)爾(er)多斯，有(you)8成位(wei)于東部(bu)地區，盡管(guan)當(dang)前“存款(kuan)搬家”現(xian)象明顯(xian)，但仍能反映居(ju)民一定的購買力(li)情況。

房價收入比(bi)方面，2020年一線(xian)、二(er)線(xian)、三(san)線(xian)、四線(xian)城市房價收入比(bi)分別為22.8、11.9、9.0、5.9，城市間分化(hua)顯(xian)著，這與全球其他(ta)經濟體核心(xin)城市房價收入比(bi)較(jiao)高的情況一致。

具體(ti)看(kan)，全(quan)國房價(jia)收入比前十的(de)城市分別為(wei)三(san)亞、深(shen)圳(zhen)、北京、廈門、上(shang)海、福州、杭州、麗(li)水、莆(pu)田、寧德，均(jun)位于(yu)東部，其中三(san)亞為(wei)全(quan)國旅游城市、房價(jia)主要(yao)受外來(lai)者購房推動(dong)。從原(yuan)則上(shang)講，在(zai)供(gong)需(xu)基本(ben)平衡的(de)市場，房價(jia)由中位數收入人群(qun)(qun)決(jue)定(ding)；在(zai)供(gong)給明顯大(da)于(yu)需(xu)求的(de)市場，房價(jia)由低收入人群(qun)(qun)決(jue)定(ding)；在(zai)供(gong)給明顯小于(yu)需(xu)求的(de)市場，房價(jia)則由高(gao)收入人群(qun)(qun)決(jue)定(ding)。

并且，與(yu)國外明顯不同(tong)，因文化傳統(tong)差異，中國父母對(dui)子女(nv)的(de)資金支(zhi)持通(tong)常較大，這(zhe)使得傳統(tong)房價收入比的(de)度量存在一定偏差。不過，考慮到現實并無更好(hao)的(de)指標及數(shu)據衡量相對(dui)購買能力(li)，本文依然采用房價收入比度量。

2.5 住房供(gong)給(gei)：一二線(xian)城(cheng)市(shi)住房供(gong)給(gei)偏緊(jin)，中部和東北地區相對過剩

當前一二(er)線(xian)住房供給偏緊，套(tao)戶比分別為(wei)0.97、1.08，中部和東北(bei)地區相對(dui)過剩，套(tao)戶比分別為(wei)1.10、1.13。

我們在《中國住房存量報告2021》估算了2020年(nian)各省級、地(di)級單位(wei)城鎮住宅套(tao)(tao)戶比(bi)。分(fen)線(xian)(xian)看，2020年(nian)一(yi)線(xian)(xian)、二線(xian)(xian)、三四線(xian)(xian)城鎮人(ren)均住房建(jian)筑(zhu)面積(ji)分(fen)別(bie)為26.4、34.6、37平(ping)米；套(tao)(tao)戶比(bi)分(fen)別(bie)為0.97、1.08、1.12。分(fen)地(di)區看，2020年(nian)東部(bu)(bu)、中部(bu)(bu)、西部(bu)(bu)、東北(bei)地(di)區城鎮人(ren)均住房建(jian)筑(zhu)面積(ji)分(fen)別(bie)為32.4、37.6、34.3、29.8平(ping)；套(tao)(tao)戶比(bi)分(fen)別(bie)為1.01、1.10、1.08、1.13。

在全國336個(ge)地級及以上(shang)單位（不含三沙）中，2020年有22個(ge)城(cheng)(cheng)市(shi)(shi)的(de)套(tao)(tao)(tao)戶(hu)比(bi)(bi)(bi)小(xiao)于(yu)(yu)1，占(zhan)(zhan)比(bi)(bi)(bi)6.5%；有121個(ge)城(cheng)(cheng)市(shi)(shi)的(de)套(tao)(tao)(tao)戶(hu)比(bi)(bi)(bi)介(jie)于(yu)(yu)1.0-1.1之(zhi)間(jian)，占(zhan)(zhan)比(bi)(bi)(bi)36%；有133個(ge)城(cheng)(cheng)市(shi)(shi)的(de)套(tao)(tao)(tao)戶(hu)比(bi)(bi)(bi)介(jie)于(yu)(yu)1.1-1.2之(zhi)間(jian)，占(zhan)(zhan)比(bi)(bi)(bi)39.6%；有60個(ge)城(cheng)(cheng)市(shi)(shi)的(de)套(tao)(tao)(tao)戶(hu)比(bi)(bi)(bi)高于(yu)(yu)1.2，占(zhan)(zhan)比(bi)(bi)(bi)17.9%。分城(cheng)(cheng)市(shi)(shi)看，一(yi)二線(xian)城(cheng)(cheng)市(shi)(shi)中套(tao)(tao)(tao)戶(hu)比(bi)(bi)(bi)小(xiao)于(yu)(yu)1的(de)城(cheng)(cheng)市(shi)(shi)分別為合肥、上(shang)海、重慶、廣州、佛山、東莞、深圳、北京、天津，整(zheng)體供應較少。

3 擁抱大都(dou)市圈城市群，把握未來趨勢

以(yi)中心城(cheng)(cheng)市為引領的都市圈城(cheng)(cheng)市群(qun)更具生產效(xiao)率，更節約(yue)土地、能源，是(shi)(shi)支撐(cheng)中國(guo)經濟高質量發(fa)展(zhan)的主要平臺，是(shi)(shi)中國(guo)當(dang)前以(yi)及未來(lai)發(fa)展(zhan)的重點。在城(cheng)(cheng)市群(qun)層面，19個(ge)城(cheng)(cheng)市群(qun)的核心在于(yu)京津(jin)冀(ji)、長三角(jiao)、珠三角(jiao)、長江中游、成渝5個(ge)城(cheng)(cheng)市群(qun)。

“十(shi)四五”規劃提出要優化提升京津冀(ji)、長(chang)三(san)角、珠三(san)角、成渝、長(chang)江中(zhong)(zhong)游五大城(cheng)市群(qun)；發(fa)展壯大山東半島、粵閩浙沿(yan)海、中(zhong)(zhong)原、關中(zhong)(zhong)平原、北部灣等城(cheng)市群(qun)；培育發(fa)展哈長(chang)、遼中(zhong)(zhong)南(nan)、山西中(zhong)(zhong)部、黔(qian)中(zhong)(zhong)、滇中(zhong)(zhong)、呼包鄂(e)榆(yu)、蘭州-西寧、寧夏(xia)沿(yan)黃、天(tian)山北坡等城(cheng)市群(qun)。

其中(zhong)(zhong)，五大(da)城市(shi)群(qun)以全國13%的土地集聚了(le)(le)47.8%的人口，創造了(le)(le)60.3%的GDP，成(cheng)為帶(dai)動中(zhong)(zhong)國經濟(ji)高(gao)質量發(fa)展(zhan)的主要(yao)平(ping)臺。從發(fa)展(zhan)潛力排名結果(guo)看(kan)，長三(san)角(jiao)、珠三(san)角(jiao)房(fang)地產投資(zi)潛力指數遙遙領先，其次是京津冀、長江中(zhong)(zhong)游、成(cheng)渝(yu)城市(shi)群(qun)，之(zhi)后是山東半島、粵(yue)閩(min)浙沿海、中(zhong)(zhong)原等城市(shi)群(qun)。

在都市(shi)圈層面，34個千萬級(ji)都市(shi)圈以(yi)18.6%的土地(di)集聚63%的人口創造約78%的GDP，其中上海、深(shen)圳(zhen)、北京、廣州等(deng)都市(shi)圈發展潛力(li)居前。

鑒(jian)于(yu)當前多數(shu)城(cheng)市(shi)(shi)群發育不成熟(shu)，且(qie)部分核心城(cheng)市(shi)(shi)生產要素明顯向周(zhou)邊溢出(chu)，中央把以大(da)城(cheng)市(shi)(shi)為(wei)核心的(de)都市(shi)(shi)圈作為(wei)城(cheng)市(shi)(shi)群建設(she)的(de)突破口和抓手。

2019年2月，國(guo)家發(fa)改委發(fa)布《關于(yu)培(pei)育(yu)發(fa)展現代化(hua)(hua)都市(shi)(shi)圈(quan)(quan)的指導意見(jian)》，這是中國(guo)第一份以“都市(shi)(shi)圈(quan)(quan)”為主題(ti)的中央文件,要(yao)求以大城(cheng)市(shi)(shi)及周(zhou)邊地(di)區同(tong)城(cheng)化(hua)(hua)為方向推進基(ji)礎設施一體化(hua)(hua)、強(qiang)化(hua)(hua)城(cheng)市(shi)(shi)間產業分(fen)工協作、加快建(jian)設統一開放市(shi)(shi)場、推進公共服(fu)務共建(jian)共享等(deng)，包括以軌道交通(tong)等(deng)為基(ji)礎打造1小(xiao)時通(tong)勤(qin)圈(quan)(quan)。

根據有(you)(you)關城市群規劃及相關地方規劃，當前中國有(you)(you)上海、廣州(zhou)、深圳等10個3000萬(wan)人以(yi)上的大都(dou)市圈(quan)，有(you)(you)合肥(fei)、成都(dou)、杭州(zhou)等11個2000-3000萬(wan)人大都(dou)市圈(quan)，有(you)(you)西安、寧波等13個1000-2000萬(wan)人大都(dou)市圈(quan)。

34個(ge)千萬級都(dou)市(shi)圈(quan)(quan)以18.6%的土地集(ji)聚63%的人口(kou)創造(zao)約78%的GDP。從發(fa)展潛力看，上海(hai)、深圳、北京(jing)、廣州(zhou)都(dou)市(shi)圈(quan)(quan)發(fa)展潛力居前，之后(hou)是蘇錫常、杭州(zhou)、南京(jing)、成都(dou)、合肥、長株潭(tan)都(dou)市(shi)圈(quan)(quan)，其(qi)中(zhong)(zhong)(zhong)長三角(jiao)的6個(ge)都(dou)市(shi)圈(quan)(quan)中(zhong)(zhong)(zhong)僅寧(ning)波都(dou)市(shi)圈(quan)(quan)未進前10。深圳、上海(hai)、廣州(zhou)、成都(dou)都(dou)市(shi)圈(quan)(quan)近五年(nian)人口(kou)增長領跑全國，除上海(hai)都(dou)市(shi)圈(quan)(quan)外均(jun)主要由中(zhong)(zhong)(zhong)心城市(shi)貢(gong)獻。

在(zai)34個大(da)都市圈之外，東部地(di)(di)區(qu)經濟實力(li)比(bi)較突出的(de)三四線(xian)城市和中西(xi)部地(di)(di)方性中心城市也值得關注。

第(di)一類是(shi)東(dong)部(bu)地區經濟實(shi)力(li)比較突(tu)出的三四線城市，多數位于城市群內部(bu)，如發展潛力(li)TOP50的溫州(zhou)(zhou)、金(jin)華、海口，TOP100的徐(xu)(xu)州(zhou)(zhou)、泰州(zhou)(zhou)、臨(lin)沂等，這(zhe)些城市除了徐(xu)(xu)州(zhou)(zhou)外，均位于城市群內部(bu)。

2017年，國(guo)務院批復(fu)《徐州市(shi)城市(shi)總體(ti)規劃》，徐州成為國(guo)家層面確立的“淮海經濟區中心城市(shi)”。

2018年國家發改委《淮(huai)河生態經(jing)濟(ji)(ji)帶發展規劃》“北(bei)部(bu)淮(huai)海經(jing)濟(ji)(ji)區(qu)(qu)”部(bu)分明(ming)確提(ti)出：“著力(li)提(ti)升徐州區(qu)(qu)域(yu)中心(xin)城市輻射帶動能力(li)，發揮連云港新亞歐(ou)大陸(lu)橋經(jing)濟(ji)(ji)走廊東(dong)方起(qi)點和陸(lu)海交(jiao)匯樞(shu)紐作用，推動淮(huai)海經(jing)濟(ji)(ji)區(qu)(qu)協同發展”，并界定了淮(huai)海經(jing)濟(ji)(ji)區(qu)(qu)包括以(yi)徐州為核心(xin)的3省(sheng)10市，面積8.9萬(wan)平方公里。

第二類(lei)是距離中心(xin)大城(cheng)市(shi)(shi)較遠、轄(xia)區或腹地人(ren)口規模大的中西(xi)(xi)部地方(fang)性中心(xin)城(cheng)市(shi)(shi)，如(ru)銀(yin)川、洛(luo)陽、包(bao)頭、綿(mian)(mian)陽、榆林、贛州、宜(yi)昌(chang)、西(xi)(xi)寧、岳陽等(deng)，均為(wei)發展潛力TOP100，多數(shu)位于城(cheng)市(shi)(shi)群內(nei)部。其中銀(yin)川、西(xi)(xi)寧是省(sheng)(sheng)會城(cheng)市(shi)(shi)，洛(luo)陽、包(bao)頭、綿(mian)(mian)陽、贛州、宜(yi)昌(chang)、岳陽分別為(wei)所在省(sheng)(sheng)份的省(sheng)(sheng)域副(fu)中心(xin)城(cheng)市(shi)(shi)。

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