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我們提出(chu)了(le)(le)業內廣為(wei)采用的標準分(fen)析框架：“房(fang)地(di)產長期(qi)看人口(kou)、中期(qi)看土(tu)地(di)、短期(qi)看金融”，基(ji)于該框架在2015年房(fang)價(jia)大(da)漲前(qian)夜成功預(yu)測了(le)(le)“房(fang)價(jia)翻一(yi)(yi)倍”，被評為(wei)年度(du)十(shi)大(da)經(jing)典(dian)預(yu)測。當前(qian)中國城(cheng)(cheng)(cheng)鎮化正步入(ru)城(cheng)(cheng)(cheng)市群(qun)都市圈時代，房(fang)地(di)產市場已進入(ru)總量平衡、區域(yu)分(fen)化的新發展(zhan)階段，加上房(fang)地(di)產長效機制加快構建、“一(yi)(yi)城(cheng)(cheng)(cheng)一(yi)(yi)策”推(tui)行，城(cheng)(cheng)(cheng)市發展(zhan)潛(qian)力差異巨大(da)，城(cheng)(cheng)(cheng)市研究變(bian)得尤為(wei)重(zhong)要。

1 研究背景和分析框架

1.1 研究背景：我(wo)國進入都市圈城(cheng)市群時代，區(qu)域分化

房地(di)產發(fa)展有明(ming)顯(xian)的階(jie)段特(te)征：從高速(su)增長(chang)期(qi)到平(ping)穩或下(xia)降期(qi)、從數量(liang)擴(kuo)張(zhang)期(qi)到質量(liang)提升期(qi)、從總量(liang)擴(kuo)張(zhang)期(qi)到“總量(liang)放緩、結構分化”期(qi)。根據典型工業化經(jing)(jing)濟體(ti)房地(di)產發(fa)展的經(jing)(jing)驗，其發(fa)展過(guo)程具有明(ming)顯(xian)的階(jie)段性特(te)征：

1）從高(gao)速(su)增(zeng)(zeng)長(chang)(chang)期到(dao)平(ping)穩或下(xia)降(jiang)(jiang)(jiang)期。在(zai)經濟高(gao)速(su)增(zeng)(zeng)長(chang)(chang)、居(ju)民收入(ru)水平(ping)快速(su)提高(gao)、城鎮化(hua)(hua)率快速(su)上升的(de)(de)(de)階段(duan)，房(fang)地產銷量和投資處于高(gao)速(su)增(zeng)(zeng)長(chang)(chang)期，房(fang)價(jia)上漲有長(chang)(chang)期基本(ben)面支撐。當進入(ru)經濟增(zeng)(zeng)速(su)換(huan)擋、城鎮化(hua)(hua)率放緩階段(duan)，大部(bu)分人(ren)(ren)群(qun)的(de)(de)(de)住(zhu)房(fang)需求基本(ben)得到(dao)滿(man)足，大規模住(zhu)宅建設高(gao)潮過去(qu)并轉入(ru)平(ping)穩或者下(xia)降(jiang)(jiang)(jiang)狀態。住(zhu)房(fang)開工量與(yu)經濟增(zeng)(zeng)速(su)以(yi)及(ji)(ji)城鎮化(hua)(hua)水平(ping)的(de)(de)(de)關聯度下(xia)降(jiang)(jiang)(jiang)，而(er)與(yu)每年出生人(ren)(ren)口數量以(yi)及(ji)(ji)有能力、有意愿購買住(zhu)房(fang)的(de)(de)(de)適齡人(ren)(ren)口數量的(de)(de)(de)關聯性更強，房(fang)價(jia)受居(ju)民收入(ru)和利(li)率政策影響較大。比如(ru)，20世紀五六十年代西方國家出現(xian)的(de)(de)(de)嬰兒潮，以(yi)及(ji)(ji)成(cheng)功實現(xian)追趕之(zhi)后日本(ben)社會(hui)的(de)(de)(de)超(chao)老齡化(hua)(hua)超(chao)少子化(hua)(hua)，都對各自(zi)的(de)(de)(de)房(fang)地產市場發展產生了顯著的(de)(de)(de)影響。

2）從(cong)數量(liang)擴張期到質量(liang)提(ti)升期。初期，住房飽(bao)和(he)(he)度不高，住宅開工高速增長，以滿足居(ju)民(min)(min)快速增長的(de)基(ji)本的(de)置業需(xu)求；隨著住房趨于(yu)飽(bao)和(he)(he)（比如城鎮戶均(jun)一套(tao)），居(ju)民(min)(min)對住宅質量(liang)、成套(tao)率、人居(ju)環(huan)境等(deng)改善性需(xu)求的(de)要求提(ti)高。

3）從總(zong)量擴張期(qi)(qi)到(dao)“總(zong)量放緩、結構分化”期(qi)(qi)。綜合典型國家城(cheng)(cheng)市(shi)化過程中經(jing)濟發展(zhan)階(jie)段、產業(ye)結構和人口(kou)(kou)區域分布結構的(de)關系來(lai)看，人口(kou)(kou)空間的(de)分布大(da)(da)體上經(jing)歷(li)了農(nong)村(cun)、城(cheng)(cheng)市(shi)化、大(da)(da)都(dou)市(shi)圈(quan)化集聚(ju)(ju)三(san)個階(jie)段。美國人口(kou)(kou)遷移經(jing)歷(li)了從向(xiang)傳統工(gong)業(ye)主(zhu)導的(de)五大(da)(da)湖集聚(ju)(ju)到(dao)向(xiang)能源、現(xian)(xian)代(dai)制(zhi)造和現(xian)(xian)代(dai)服務業(ye)主(zhu)導的(de)西、南(nan)海岸集聚(ju)(ju)。日本人口(kou)(kou)經(jing)歷(li)了從向(xiang)東(dong)京(jing)圈(quan)、大(da)(da)阪圈(quan)、名古屋圈(quan)“三(san)極(ji)”集聚(ju)(ju)轉(zhuan)為(wei)向(xiang)東(dong)京(jing)圈(quan)“一極(ji)”集聚(ju)(ju)。

從(cong)總體看，中國20-50歲(sui)人口于2013年見頂(ding)、需求峰值已過，存量住房(fang)套戶比(bi)近1.1和房(fang)地(di)產長(chang)效機制(zhi)加(jia)快構建，標志著中國房(fang)地(di)產市(shi)場告別高增(zeng)長(chang)階段，進入(ru)高質量發展的新時代新周期。

從需(xu)求(qiu)看，中(zhong)國(guo)(guo)20-50歲主(zhu)力置(zhi)業人(ren)(ren)群規模(mo)于2013年(nian)(nian)達峰值，房(fang)(fang)地(di)(di)產(chan)(chan)開(kai)(kai)發投資同比(bi)(bi)增速也在2013年(nian)(nian)左右開(kai)(kai)始(shi)換擋，2000-2013年(nian)(nian)房(fang)(fang)地(di)(di)產(chan)(chan)開(kai)(kai)發投資年(nian)(nian)均增速為24.8%，2013-2021年(nian)(nian)降至(zhi)(zhi)8.3%。國(guo)(guo)際經驗看，主(zhu)力置(zhi)業人(ren)(ren)群與住宅(zhai)新開(kai)(kai)工、銷售相(xiang)關，隨(sui)著日(ri)(ri)本主(zhu)力置(zhi)業人(ren)(ren)群1972年(nian)(nian)逐漸接近峰值、1995年(nian)(nian)后下滑(hua)，住宅(zhai)新開(kai)(kai)工套(tao)數也開(kai)(kai)始(shi)不斷下滑(hua)；韓國(guo)(guo)20-50歲主(zhu)力置(zhi)業人(ren)(ren)群1990年(nian)(nian)代增長放緩、2005年(nian)(nian)達到峰值，住宅(zhai)新開(kai)(kai)工面(mian)積在1990年(nian)(nian)達到階段性高點、2015年(nian)(nian)開(kai)(kai)始(shi)下行。從供給看，1978-2020年(nian)(nian)中(zhong)國(guo)(guo)城鎮住房(fang)(fang)套(tao)數從約3100萬套(tao)增至(zhi)(zhi)3.6億(yi)套(tao)，套(tao)戶比(bi)(bi)從0.8增至(zhi)(zhi)1.09，相(xiang)比(bi)(bi)美(mei)國(guo)(guo)、日(ri)(ri)本的(de)1.15、1.16，德(de)國(guo)(guo)、英(ying)國(guo)(guo)的(de)1.02、1.03，國(guo)(guo)內住房(fang)(fang)從供給短缺到總(zong)體平衡(heng)。從政策看，房(fang)(fang)地(di)(di)產(chan)(chan)調控(kong)思路以“穩”為主(zhu)，“房(fang)(fang)住不炒”總(zong)基調短期(qi)不會(hui)改(gai)變，調控(kong)向長效機制(zhi)過渡。

從(cong)區(qu)域看，中國(guo)進入(ru)城(cheng)市(shi)群都市(shi)圈時代，區(qu)域分化突出(chu)，城(cheng)市(shi)發展潛(qian)力差異較大(da)，城(cheng)市(shi)研(yan)究價值更加(jia)凸(tu)顯。

在住(zhu)(zhu)房短缺(que)時(shi)代，城市的發展(zhan)潛力差異不(bu)大，但在住(zhu)(zhu)房總體(ti)平衡(heng)時(shi)代，城市的發展(zhan)潛力則明顯不(bu)同。

住房存量(liang)套戶(hu)比低、產(chan)業活(huo)力強、人口(kou)持續流入(ru)的城市(shi)(shi)(shi)顯然更具發展潛力。從國(guo)際和中國(guo)經驗(yan)看(kan)，人口(kou)遷移(yi)(yi)分為兩個階段：從鄉村到城市(shi)(shi)(shi)遷移(yi)(yi)，到在城市(shi)(shi)(shi)化中后期(qi)明顯向都市(shi)(shi)(shi)圈城市(shi)(shi)(shi)群(qun)遷移(yi)(yi)。

過去(qu)幾年(nian)，我(wo)國一二線城(cheng)市房(fang)價因(yin)人口(kou)(kou)大幅流入、土地供給不足在(zai)2015-2016年(nian)暴漲(zhang)；三(san)(san)四(si)線城(cheng)市一度庫(ku)存高企、后(hou)因(yin)去(qu)庫(ku)存政策等在(zai)2017-2018年(nian)大漲(zhang)。預計未來中國約80%的新增城(cheng)鎮人口(kou)(kou)將分(fen)布在(zai)19個城(cheng)市群(qun)，其(qi)中約60%將分(fen)布在(zai)長三(san)(san)角(jiao)(jiao)、珠三(san)(san)角(jiao)(jiao)等七(qi)大城(cheng)市群(qun)，隨著人口(kou)(kou)繼續分(fen)化，房(fang)地產投資潛力(li)差異將持(chi)續顯現。

1.2 城市排(pai)名分析(xi)框架(jia)：人(ren)隨產業走，人(ren)往高(gao)處走

城市發展潛力研判的(de)關鍵(jian)在(zai)于研判人口趨勢，邏輯鏈條是：

一，房地產(chan)(chan)長(chang)期(qi)(qi)看人(ren)口(kou)(kou)，人(ren)口(kou)(kou)決定需(xu)求(qiu)。人(ren)口(kou)(kou)是一切經(jing)濟(ji)社會(hui)活(huo)動的(de)(de)基礎，更是房地產(chan)(chan)市場發展的(de)(de)根(gen)本支撐。在(zai)房地產(chan)(chan)周期(qi)(qi)的(de)(de)左(zuo)側(ce)，人(ren)口(kou)(kou)紅(hong)利(li)和城(cheng)鄉(xiang)人(ren)口(kou)(kou)轉移(yi)提升經(jing)濟(ji)潛在(zai)增(zeng)長(chang)率(lv)，居(ju)民收入(ru)快速(su)增(zeng)長(chang)，消(xiao)費升級帶動住房需(xu)求(qiu)；在(zai)房地產(chan)(chan)周期(qi)(qi)的(de)(de)右側(ce)，隨著人(ren)口(kou)(kou)紅(hong)利(li)消(xiao)逝和劉易斯拐點出現，經(jing)濟(ji)增(zeng)速(su)換擋，居(ju)民收入(ru)放(fang)緩，隨著城(cheng)鎮住房飽和度上升，置(zhi)業人(ren)群(qun)達到(dao)峰值(zhi)。

隨著(zhu)人(ren)口(kou)總量(liang)(liang)逐(zhu)(zhu)漸(jian)見頂，各地區已(yi)逐(zhu)(zhu)漸(jian)進入人(ren)口(kou)爭(zheng)奪的(de)存量(liang)(liang)博弈時代(dai)。人(ren)口(kou)遷(qian)移的(de)根(gen)本動力(li)在于實際收入和(he)生活水準差距，一般規律(lv)是人(ren)隨產業走、人(ren)往(wang)高處(chu)走。

二(er)，產業(ye)決(jue)定城市興(xing)(xing)衰，產業(ye)興(xing)(xing)則城市興(xing)(xing)，產業(ye)聚(ju)則人口(kou)聚(ju)。中(zhong)國經濟逐漸從(cong)(cong)高速(su)增長(chang)階段轉向高質量發展階段，從(cong)(cong)全球(qiu)價值鏈的(de)中(zhong)低端(duan)向中(zhong)高端(duan)轉型升級，區(qu)域產業(ye)格局明顯變化。

從地(di)區層面看，東部沿海大量制(zhi)(zhi)造業(ye)受(shou)成本上升影響，已向(xiang)中(zhong)(zhong)國內地(di)、東南(nan)亞轉(zhuan)移。從城(cheng)市群(qun)角度看，發(fa)達城(cheng)市群(qun)內核(he)心城(cheng)市集聚(ju)高端(duan)制(zhi)(zhi)造和(he)高端(duan)服(fu)務業(ye)、向(xiang)周邊轉(zhuan)移一(yi)般制(zhi)(zhi)造業(ye)，發(fa)育(yu)中(zhong)(zhong)都市圈城(cheng)市群(qun)制(zhi)(zhi)造業(ye)繼續(xu)向(xiang)核(he)心城(cheng)市集聚(ju)，城(cheng)市群(qun)外一(yi)般城(cheng)市產業(ye)結構多呈現低(di)端(duan)制(zhi)(zhi)造業(ye)化(hua)和(he)低(di)端(duan)服(fu)務業(ye)化(hua)。

三，產業(ye)布局取決于區位(wei)(wei)，區位(wei)(wei)取決于規(gui)模(mo)經濟和(he)交通(tong)成本(ben)。企業(ye)產業(ye)布局以最大化利潤(run)為(wei)目標，區位(wei)(wei)選擇至關重(zhong)要(yao)。但區位(wei)(wei)因素并(bing)非一成不(bu)變的，隨(sui)著規(gui)模(mo)經濟和(he)交通(tong)成本(ben)等因素變化。

中國東部沿海(hai)地區率先(xian)發展(zhan)的(de)(de)(de)(de)關鍵并非只是(shi)(shi)(shi)率先(xian)開放的(de)(de)(de)(de)政策，而是(shi)(shi)(shi)沿海(hai)的(de)(de)(de)(de)地理位置有利于出口(kou)；從全球看(kan)，約60%的(de)(de)(de)(de)經(jing)濟(ji)總量集(ji)中在沿海(hai)100公里范圍內。高端制造和高端服務業聚集(ji)在核心大城市，主要是(shi)(shi)(shi)因為(wei)規模經(jing)濟(ji)帶(dai)來的(de)(de)(de)(de)成(cheng)本下(xia)降和效(xiao)率提高。戳這里，了(le)解(jie)智慧園區招商解(jie)決(jue)方案

基于上(shang)(shang)述邏(luo)輯(ji)，我們從“需求+供給”兩個層面建立(li)基本(ben)面分析(xi)框架，研究中國(guo)337個地級及以(yi)上(shang)(shang)城市（不含港澳臺(tai)）發展(zhan)潛(qian)力，具體選取了21個比較有代表性的指標進行(xing)分析(xi)。

在數(shu)據選擇上，我們(men)從(cong)“需求(qiu)+供(gong)給”兩個(ge)層面(mian)建立基本面(mian)分析(xi)框架。需求(qiu)側關注(zhu)人口(kou)現狀、人口(kou)潛力以(yi)及人口(kou)購買能力，供(gong)給側關注(zhu)區域住房(fang)存量情況，共涉(she)及21個(ge)指標。

其中，人口現狀分為(wei)總量和(he)結(jie)構兩個(ge)維度，后者包括人口流動、人口年(nian)齡和(he)學歷結(jie)構等。人口潛力考慮經濟實力、產業創新(xin)、公共(gong)資源三個(ge)方(fang)面。

我們(men)以(yi)經(jing)濟(ji)總量(liang)、增速和經(jing)濟(ji)-人(ren)(ren)口比(bi)值反映區域(yu)經(jing)濟(ji)實(shi)力(li)；以(yi)第三產(chan)業(ye)占(zhan)(zhan)比(bi)、A+H股上市(shi)公(gong)司數量(liang)、專利授權量(liang)和財政科(ke)技支出(chu)占(zhan)(zhan)比(bi)反映區域(yu)產(chan)業(ye)及創(chuang)新能力(li)；公(gong)共資源考慮醫療、教育、交通、環境等方面。在購買能力(li)方面，我們(men)關注(zhu)絕對水平的(de)人(ren)(ren)均儲蓄存(cun)款、人(ren)(ren)均可(ke)支配(pei)收入以(yi)及相對水平的(de)房價收入比(bi)。在供(gong)給側(ce)，我們(men)主要關注(zhu)反映存(cun)量(liang)住房市(shi)場的(de)總體平衡程度的(de)套戶(hu)比(bi)。

在(zai)數(shu)據處理上，為消(xiao)除原(yuan)始數(shu)據的量綱差異，對原(yuan)始數(shu)據采(cai)取“最大值-最小值”方法進行(xing)標準化(hua)處理。其中，對于單調遞增指(zhi)標線性(xing)轉(zhuan)換為0-100，對于單調遞減(jian)指(zhi)標逆向線性(xing)轉(zhuan)換為0-100。

在權(quan)(quan)重處理上，采(cai)用層次分(fen)析(xi)法自上而下設置各級指標權(quan)(quan)重，并通過不斷進行數據優(you)化選取合適(shi)的權(quan)(quan)重。

2 2022年中國城市(shi)發展潛力排(pai)名

2.1 榜單概覽：北上深廣居榜首，區域中心(xin)城市及長(chang)三角珠三角城市表現突出

從榜單結果看，北京(jing)、上海(hai)、深圳、廣州(zhou)、杭州(zhou)、成都(dou)、蘇州(zhou)、南京(jing)、武漢(han)、重(zhong)慶(qing)位(wei)居前10名。

2022年城(cheng)市(shi)(shi)發展潛力(li)排(pai)名中，北京占(zhan)據榜首(shou)，上海、深圳、廣州以(yi)較小(xiao)分差緊(jin)隨其后(hou)。第5-10名分別為(wei)杭(hang)州、成都、蘇州、南京、武漢、重(zhong)慶(qing)。合肥、西安、長沙等(deng)(deng)省會(hui)城(cheng)市(shi)(shi)，寧波(bo)、青島(dao)等(deng)(deng)計劃單列市(shi)(shi)，佛山(shan)、東莞、無錫(xi)等(deng)(deng)發達地級市(shi)(shi)進入前20名。

省(sheng)(sheng)會城市(shi)(shi)中，拉(la)薩(sa)、呼和浩(hao)特、銀川、哈爾濱、西寧未(wei)進入前(qian)50名，但均在前(qian)100名。除(chu)直轄市(shi)(shi)、省(sheng)(sheng)會、計(ji)劃單列市(shi)(shi)外，其余(yu)20個(ge)發展潛力前(qian)50名的(de)地級(ji)市(shi)(shi)中有17個(ge)分布在長(chang)三角(jiao)、珠三角(jiao)地區。

1）分地(di)(di)區看，發展潛力TOP50城(cheng)(cheng)中南方城(cheng)(cheng)市(shi)占據36城(cheng)(cheng)，力壓北方；東部地(di)(di)區城(cheng)(cheng)市(shi)占據31席(xi)，領先于其他(ta)三大地(di)(di)區；而東北地(di)(di)區僅3城(cheng)(cheng)位于TOP50，75%城(cheng)(cheng)市(shi)為(wei)200名之后(hou)，經濟不景(jing)氣(qi)制(zhi)約(yue)其房地(di)(di)產(chan)市(shi)場發展。

分(fen)南北(bei)看，榜單前(qian)50名(ming)、51-100名(ming)中(zhong)，南方上(shang)榜城市數(shu)量分(fen)別(bie)為36、30個，占比(bi)分(fen)別(bie)為72%、60%，南方城市排名(ming)靠前(qian)的占比(bi)明顯(xian)大(da)于北(bei)方。

分四大(da)區域(yu)看(kan)，榜單前50名中(zhong)(zhong)，東部(bu)、中(zhong)(zhong)部(bu)、西部(bu)、東北地(di)區城(cheng)(cheng)市數(shu)量分別為31、7、9、3個(ge)，分別占(zhan)區域(yu)城(cheng)(cheng)市數(shu)量的35%、9%、7%、8%，中(zhong)(zhong)西部(bu)潛(qian)力(li)城(cheng)(cheng)市主要集(ji)中(zhong)(zhong)在成都、武漢、重(zhong)慶、合肥、西安(an)、長沙、鄭州等區域(yu)中(zhong)(zhong)心城(cheng)(cheng)市，東北地(di)區僅核心城(cheng)(cheng)市沈長大(da)躋身前50名。

2）分線(xian)看，一二線(xian)城(cheng)市(shi)排(pai)名遙遙領先，核(he)心城(cheng)市(shi)群內部三(san)四線(xian)城(cheng)市(shi)排(pai)名靠前(qian)。發展潛(qian)力TOP50城(cheng)中一二三(san)線(xian)城(cheng)市(shi)數量分別為(wei)4、32、14個(ge)，分別占各線(xian)城(cheng)市(shi)總量的100%、91.4%、17.3%，四線(xian)城(cheng)市(shi)未(wei)上榜。

從(cong)一線(xian)城市看，北上深廣(guang)位列排(pai)名前4；從(cong)二(er)(er)線(xian)城市看，TOP50中占(zhan)據32城，占(zhan)榜(bang)單64%，占(zhan)二(er)(er)線(xian)城市總量的91.4%，所有二(er)(er)線(xian)城市均進入百(bai)強。從(cong)三四線(xian)城市看，進入前50名的三四線(xian)城市共有14個(ge)，大都(dou)位于大城市群(qun)、靠近城市群(qun)中心城市。

3）分(fen)城市群(qun)看，發(fa)展(zhan)潛力TOP50城中(zhong)五(wu)(wu)大(da)(da)城市群(qun)內部城市共30個，占(zhan)比60%。“十(shi)四五(wu)(wu)”規劃提出，我國(guo)要(yao)(yao)發(fa)展(zhan)壯(zhuang)大(da)(da)城市群(qun)和都市圈，分(fen)類引導大(da)(da)中(zhong)小城市發(fa)展(zhan)方向和建設重(zhong)點，并提出要(yao)(yao)優化提升京津(jin)冀、長(chang)三角(jiao)、珠(zhu)三角(jiao)、成渝、長(chang)江中(zhong)游五(wu)(wu)大(da)(da)城市群(qun)。

在發展潛力(li)TOP50城(cheng)中長(chang)(chang)三角、珠三角、京津冀、長(chang)(chang)江(jiang)中游、成(cheng)渝城(cheng)市群內城(cheng)市數量(liang)分(fen)別(bie)為16、7、2、3、2個，占區(qu)域城(cheng)市總(zong)量(liang)比例分(fen)別(bie)為61.5%、77.8%、15.4%、11.1%、12.5%，長(chang)(chang)三角、珠三角城(cheng)市群起步較早，發展相對成(cheng)熟，資源集聚能(neng)力(li)較強，區(qu)域城(cheng)市總(zong)體排(pai)名(ming)靠前。

2.2 人(ren)口現狀：人(ren)口和人(ren)才仍向大城市集聚，各(ge)地“搶人(ren)”大戰逐漸升(sheng)級

從(cong)人口現狀指數排名看(kan)，廣(guang)州因其高校人才規(gui)模(mo)較大、居榜(bang)首，深(shen)圳、成都、杭州、上海(hai)、武漢、西安、東莞(guan)、蘇州、南京位(wei)列2-10名。

1）人口(kou)總(zong)量大(da)意味著購房需求(qiu)基(ji)數大(da)，能推動房地產(chan)投(tou)資潛力增加(jia)。

2020年(nian)重(zhong)慶人口(kou)超(chao)過(guo)3000萬，排名(ming)第一，重(zhong)慶市(shi)(shi)是(shi)面積(ji)最大的城(cheng)(cheng)市(shi)(shi)，主(zhu)要二三(san)產業聚(ju)集在主(zhu)城(cheng)(cheng)都(dou)市(shi)(shi)區(qu)，2020年(nian)主(zhu)城(cheng)(cheng)都(dou)市(shi)(shi)區(qu)（主(zhu)城(cheng)(cheng)九區(qu)+主(zhu)城(cheng)(cheng)新區(qu)）人口(kou)2112.2萬；人口(kou)總量(liang)在2000-3000萬的城(cheng)(cheng)市(shi)(shi)有3個，分別為上海、北京、成都(dou)，總量(liang)1000-2000萬的城(cheng)(cheng)市(shi)(shi)有15個，其中(zhong)廣州、深圳、天津、西安、蘇(su)州、鄭州位(wei)列人口(kou)總量(liang)前十。

2）有人(ren)口(kou)流入(ru)地(di)區(qu)意味著城市有新(xin)的潛(qian)在購(gou)房需求，能夠帶動(dong)房地(di)產市場發展。

近五(wu)年(nian)常(chang)住人口(kou)年(nian)均增量前十的城市分別(bie)為深圳、成(cheng)都、廣(guang)(guang)州(zhou)(zhou)(zhou)、西安(an)、鄭(zheng)州(zhou)(zhou)(zhou)、杭(hang)州(zhou)(zhou)(zhou)、長沙、東莞、蘇州(zhou)(zhou)(zhou)、佛(fo)山。2021年(nian)人才凈流入占比排名前十的為上海、杭(hang)州(zhou)(zhou)(zhou)、深圳、北京、廣(guang)(guang)州(zhou)(zhou)(zhou)、蘇州(zhou)(zhou)(zhou)、南京、濟南、佛(fo)山、無錫。

由于北京、上海近年嚴控人(ren)口，人(ren)口增量未進前(qian)十，但是人(ren)才凈流入指標依然(ran)(ran)領先，人(ren)才仍然(ran)(ran)傾向去(qu)大城(cheng)市(shi)找工(gong)作。

3）住房需(xu)求和人口(kou)結構相(xiang)關(guan)。從(cong)年齡結構看，15-59歲人口(kou)占比前十的一二線城市是東莞(guan)、深圳(zhen)、廣州(zhou)(zhou)、佛山、廈門、烏魯木齊、昆明、杭州(zhou)(zhou)、武漢、寧波，珠三角城市占據(ju)前4名，人口(kou)相(xiang)對年輕。

從學歷結構(gou)看，廣州(zhou)因其(qi)高校人才規模較大居榜首，鄭州(zhou)、武漢緊隨其(qi)后。相比之下鄭州(zhou)的專科在校生更多，其(qi)專科院校占(zhan)比高達62%。

當前中(zhong)國人口(kou)流(liu)動(dong)呈現回流(liu)川渝鄂和粵浙(zhe)人口(kou)集聚并存的特(te)點(dian)。改革開放后至2010年左右(you)，人口(kou)大(da)規模向(xiang)出口(kou)導(dao)向(xiang)型的沿海發達地區(qu)流(liu)動(dong)。

2010年以來(lai)，隨著沿海地區產業(ye)轉型升(sheng)級、中西部(bu)(bu)地區產業(ye)承接以及老一代農民工老化，部(bu)(bu)分人(ren)口(kou)逐漸回流中西部(bu)(bu)，東部(bu)(bu)人(ren)口(kou)增速總(zong)體減緩，而東北(bei)地區人(ren)口(kou)開始負(fu)增長(chang)。

2000-2010、2010-2020年(nian)東部人口(kou)年(nian)均增(zeng)速從(cong)(cong)1.4%降(jiang)至(zhi)1.1%，東北從(cong)(cong)0.4%降(jiang)至(zhi)-1.1%。當前人口(kou)回(hui)流明顯的(de)是四川、重慶、湖(hu)北，常住人口(kou)年(nian)均增(zeng)量(liang)分別從(cong)(cong)2000-2010年(nian)的(de)-19、-17、-23萬增(zeng)至(zhi)2010-2020年(nian)的(de)33、32、5萬人，人口(kou)增(zeng)量(liang)由(you)負轉正。

廣(guang)東、浙江常住(zhu)人口年均(jun)增量分別從(cong)2000-2010年191、85萬增至2010-2020年的(de)217、101萬，人口持續(xu)集聚。

人口是一切經濟社會活動的(de)基礎、人才(cai)更是第(di)一資源。根(gen)據我們與智(zhi)聯招(zhao)聘聯合推出的(de)《中(zhong)國(guo)城(cheng)(cheng)市(shi)人才(cai)吸引力排名2022》，近年人才(cai)仍不斷向(xiang)東(dong)部(bu)城(cheng)(cheng)市(shi)集聚(ju)(ju)，長三角、珠三角城(cheng)(cheng)市(shi)群(qun)人才(cai)集聚(ju)(ju)能力逐(zhu)漸增加。

分區域看，2017-2021年東部(bu)(bu)地區人(ren)(ren)才(cai)(cai)凈流(liu)入(ru)占(zhan)比(bi)從6.2%增至12.9%，得(de)益于雄厚的經濟基礎和較高的戰略(lve)定位，人(ren)(ren)才(cai)(cai)持續(xu)(xu)向東部(bu)(bu)集聚；中部(bu)(bu)地區人(ren)(ren)才(cai)(cai)持續(xu)(xu)凈流(liu)出，但2021年凈流(liu)出占(zhan)比(bi)略(lve)有下降；西部(bu)(bu)和東北地區人(ren)(ren)才(cai)(cai)持續(xu)(xu)凈流(liu)出，且2021年凈流(liu)出占(zhan)比(bi)加大。

分城(cheng)市(shi)群(qun)(qun)看，超6成(cheng)人才(cai)流(liu)向(xiang)五大(da)城(cheng)市(shi)群(qun)(qun)，長三角、珠三角人才(cai)持續(xu)集聚，2017-2021年人才(cai)凈(jing)流(liu)入占比分別從4.6%、2.0%增至7.4%、4.1%；京津冀人才(cai)凈(jing)流(liu)出趨(qu)勢繼續(xu)放緩，成(cheng)渝基本平衡，長江(jiang)中游(you)城(cheng)市(shi)群(qun)(qun)人才(cai)持續(xu)凈(jing)流(liu)出。隨著(zhu)人口紅利消逝、人才(cai)價值(zhi)日益凸顯(xian)，如何吸(xi)引人才(cai)、留住人才(cai)并培養人才(cai)成(cheng)為各城(cheng)市(shi)提升綜(zong)合實力的(de)手段(duan)。

2017年(nian)初以來(lai)，各(ge)(ge)地掀起“搶人大戰”，城市人才競爭不(bu)斷升(sheng)級，2022年(nian)以來(lai)各(ge)(ge)地人才政策(ce)不(bu)斷優(you)化，包括放(fang)寬(kuan)人才落戶政策(ce)、提供(gong)租購房補貼、創業補貼等，逐漸從“搶人”向“搶人才”轉變。

2.3 人(ren)口(kou)潛力：人(ren)隨產業(ye)走(zou)，一二(er)線城市坐擁優質產業(ye)和資源，人(ren)口(kou)潛力突(tu)出

人(ren)隨產業(ye)走、人(ren)往高處走，因此區(qu)域經濟實力(li)、產業(ye)和創(chuang)新以及公共資源(yuan)直接決定(ding)區(qu)域人(ren)口(kou)潛力(li)大小。從(cong)人(ren)口(kou)潛力(li)指(zhi)數排名(ming)看(kan)，一線城市北(bei)上深(shen)廣居前四，杭州、南(nan)京、蘇州、成都、重慶(qing)、武(wu)漢位列5-10名(ming)。

1）經(jing)濟(ji)實力(li)是(shi)區域發展的基石(shi)，影響人口集聚(ju)潛(qian)力(li)的大(da)小，一(yi)二線城市(shi)以30.3%的人口創造了46.7%的GDP，人口集聚(ju)潛(qian)力(li)較大(da)。

當(dang)前(qian)一線城市(shi)以(yi)5.9%的人口(kou)創造(zao)了全國12.6%的GDP，二線城市(shi)以(yi)24.4%的人口(kou)創造(zao)了34.1%的GDP，三線城市(shi)的人口(kou)份(fen)額與經濟份(fen)額基本(ben)持平(ping)、分別為(wei)30.5%、28.5%，四線城市(shi)的人口(kou)份(fen)額明(ming)顯低于(yu)經濟份(fen)額，分別為(wei)38.3%、24.4%。

經(jing)濟-人口比值方面，一線、二線、三線、四線城市的(de)經(jing)濟-人口比值分別為2.1、1.4、0.9、0.6。

具體看(kan)，除了資源型城市，2020年經濟-人口比值排名前十(shi)(shi)的(de)城市分別為無錫、北京(jing)(jing)、南京(jing)(jing)、蘇州、深圳、上海、常州、珠海、杭州、廣州，一線城市均進(jin)入(ru)前十(shi)(shi)。

根據經(jing)濟-人(ren)(ren)口(kou)(kou)分布平(ping)衡法(fa)則，某地(di)區經(jing)濟-人(ren)(ren)口(kou)(kou)比值大于(yu)1，人(ren)(ren)口(kou)(kou)有(you)(you)凈(jing)遷入趨勢；經(jing)濟-人(ren)(ren)口(kou)(kou)比值小(xiao)于(yu)1，人(ren)(ren)口(kou)(kou)有(you)(you)凈(jing)遷出趨勢，所(suo)以(yi)一二線城市(shi)(shi)人(ren)(ren)口(kou)(kou)仍(reng)有(you)(you)凈(jing)流入傾向(xiang)，而三四線城市(shi)(shi)人(ren)(ren)口(kou)(kou)有(you)(you)凈(jing)流出傾向(xiang)。

2）創新(xin)(xin)是(shi)引領(ling)發展的動力(li)，產業創新(xin)(xin)水平也會影(ying)響區域(yu)人(ren)口潛力(li)大(da)小(xiao)，一二線城市A+H股上(shang)市公司數(shu)和專利授權量合計(ji)占比分別為74.1%、61.5%，頭部效(xiao)應明顯。

從反映龍頭企業(ye)的(de)A+H股上市(shi)(shi)(shi)公司數量看，北京占(zhan)(zhan)(zhan)全(quan)國(guo)(guo)比(bi)重(zhong)達12.3%，一(yi)線(xian)城市(shi)(shi)(shi)合(he)計(ji)(ji)占(zhan)(zhan)(zhan)比(bi)高達35.6%、二線(xian)城市(shi)(shi)(shi)合(he)計(ji)(ji)占(zhan)(zhan)(zhan)比(bi)38.5%，人(ren)才發展空間大(da)。從專(zhuan)利授權(quan)量看，深(shen)圳近年憑借寬松的(de)落(luo)戶政策、較大(da)的(de)人(ren)才補貼及眾多互聯網新興企業(ye)落(luo)戶其(qi)創新產業(ye)快速發展，專(zhuan)利授權(quan)量占(zhan)(zhan)(zhan)全(quan)國(guo)(guo)比(bi)重(zhong)達6.5%，居首位，一(yi)線(xian)城市(shi)(shi)(shi)合(he)計(ji)(ji)占(zhan)(zhan)(zhan)比(bi)20%、二線(xian)城市(shi)(shi)(shi)合(he)計(ji)(ji)占(zhan)(zhan)(zhan)比(bi)為(wei)41.5%。

3）公共資源(yuan)是產業(ye)發展的(de)(de)配套，包(bao)括醫(yi)療、教育、交(jiao)通、環境等方面(mian)，一二線城(cheng)市(shi)優(you)質醫(yi)療、教育資源(yuan)密集，城(cheng)市(shi)軌交(jiao)提升(sheng)城(cheng)市(shi)運行(xing)效率，對人口(kou)有(you)明顯(xian)的(de)(de)吸引力(li)。

醫(yi)療資源方面，執(zhi)業（助理(li)）醫(yi)師數(shu)前五的(de)城市(shi)為(wei)北京、重慶、上海、成都(dou)、廣州，合計(ji)占(zhan)比10.7%，一、二、三(san)、四線(xian)城市(shi)每千人執(zhi)業（助理(li)）醫(yi)師數(shu)分別為(wei)3.2、3.1、2.8、2.5個。

由于(yu)醫(yi)療(liao)資(zi)(zi)源質(zhi)量(liang)也有(you)差異，全(quan)國最優質(zhi)的醫(yi)療(liao)資(zi)(zi)源主要集中在(zai)一(yi)二線(xian)城市(shi)。教育資(zi)(zi)源方面，直轄市(shi)和(he)省(sheng)會(hui)城市(shi)擁有(you)區域內最優質(zhi)的中小學(xue)和(he)高等教育資(zi)(zi)源，擁有(you)的985/211大(da)學(xue)數(shu)合計占全(quan)國的81%，擁有(you)的在(zai)校大(da)學(xue)生數(shu)量(liang)合計占全(quan)國的58%；

其中(zhong)，京(jing)津滬的一本(ben)升(sheng)學率位居全(quan)國前(qian)三(san)。交通(tong)(tong)方面(mian)(mian)，全(quan)國已通(tong)(tong)城市(shi)(shi)軌(gui)(gui)(gui)道交通(tong)(tong)（不含有軌(gui)(gui)(gui)電車(che)）的城市(shi)(shi)有44個(ge)，建(jian)成軌(gui)(gui)(gui)道交通(tong)(tong)長(chang)度前(qian)五為(wei)上海、北京(jing)、成都、廣州、深圳，三(san)線城市(shi)(shi)中(zhong)溫州、徐州、連云港、常(chang)州已開通(tong)(tong)軌(gui)(gui)(gui)道交通(tong)(tong)。環(huan)境方面(mian)(mian)，上海、廣州、南(nan)京(jing)、深圳、北京(jing)市(shi)(shi)為(wei)綠地覆蓋面(mian)(mian)積(ji)TOP5的城市(shi)(shi)，良好(hao)的自然(ran)環(huan)境更適宜居住。

2.4 購買(mai)能力(li)：一二線城市絕對購買(mai)力(li)較高，相對購買(mai)力(li)較低

從購(gou)買能力看，一線城市(shi)北上廣居前三(san)，蘇州(zhou)、杭州(zhou)、佛(fo)山、紹興、無錫、寧波、珠海位列4-10名，深圳由于較高(gao)的(de)房(fang)價收入比而(er)未(wei)進入前十(shi)。

絕對(dui)購買力包括收入(ru)和存款，2020年一線、二線、三(san)線、四線城鎮人均(jun)可支配收入(ru)分別為7.2、5.1、4.2、3.5萬元。

具體看，城鎮人(ren)均可支配收入(ru)前十的城市分別為上海、北(bei)(bei)京、蘇州(zhou)(zhou)、杭(hang)州(zhou)(zhou)、廣州(zhou)(zhou)、寧波、南京、紹(shao)興、深圳(zhen)、無錫，全(quan)部位于(yu)東部地區(qu)，除北(bei)(bei)京外全(quan)部位于(yu)長(chang)三角、珠三角地區(qu)。城鎮居民人(ren)均儲蓄存款前十的城市分別為北(bei)(bei)京、上海、廣州(zhou)(zhou)、杭(hang)州(zhou)(zhou)、佛(fo)山、太原、深圳(zhen)、珠海、南通、鄂爾(er)多(duo)斯，有8成位于(yu)東部地區(qu)，盡(jin)管當(dang)前“存款搬家”現象(xiang)明顯(xian)，但仍能反映居民一定(ding)的購買力情(qing)況。

房價(jia)(jia)收入比方面，2020年一線、二線、三線、四線城(cheng)市房價(jia)(jia)收入比分別為22.8、11.9、9.0、5.9，城(cheng)市間分化顯著(zhu)，這與全(quan)球其他經濟(ji)體(ti)核(he)心城(cheng)市房價(jia)(jia)收入比較高的情(qing)況一致。

具體看，全(quan)(quan)國(guo)房(fang)價(jia)收(shou)(shou)入比前十(shi)的(de)(de)城市(shi)(shi)分別為(wei)三亞、深圳、北京(jing)、廈門、上海、福(fu)州(zhou)、杭州(zhou)、麗水、莆田、寧德，均(jun)位于東部，其中(zhong)三亞為(wei)全(quan)(quan)國(guo)旅(lv)游城市(shi)(shi)、房(fang)價(jia)主要受(shou)外(wai)來者購房(fang)推(tui)動。從原則(ze)上講，在(zai)供需基本平衡(heng)的(de)(de)市(shi)(shi)場(chang)，房(fang)價(jia)由(you)(you)中(zhong)位數收(shou)(shou)入人(ren)(ren)群(qun)決定(ding)；在(zai)供給(gei)明顯(xian)大于需求(qiu)的(de)(de)市(shi)(shi)場(chang)，房(fang)價(jia)由(you)(you)低收(shou)(shou)入人(ren)(ren)群(qun)決定(ding)；在(zai)供給(gei)明顯(xian)小于需求(qiu)的(de)(de)市(shi)(shi)場(chang)，房(fang)價(jia)則(ze)由(you)(you)高(gao)收(shou)(shou)入人(ren)(ren)群(qun)決定(ding)。

并且，與(yu)國(guo)外(wai)明顯(xian)不同，因文(wen)(wen)化(hua)傳(chuan)統差(cha)異(yi)，中國(guo)父母(mu)對子女的資金支持通(tong)常較(jiao)大(da)，這使得(de)傳(chuan)統房(fang)價收入(ru)比的度(du)量存(cun)在(zai)一定偏差(cha)。不過，考慮到(dao)現(xian)實并無(wu)更好的指標及(ji)數據衡量相對購買能力，本文(wen)(wen)依(yi)然采用房(fang)價收入(ru)比度(du)量。

2.5 住房供(gong)給(gei)：一二線城(cheng)市住房供(gong)給(gei)偏(pian)緊，中部和東北(bei)地(di)區相對過剩

當(dang)前一二線(xian)住房(fang)供給偏緊，套戶(hu)比(bi)分別(bie)為0.97、1.08，中部和(he)東北地區相對過(guo)剩，套戶(hu)比(bi)分別(bie)為1.10、1.13。

我們在《中國住房存量報告2021》估算了(le)2020年(nian)各省(sheng)級(ji)(ji)、地(di)級(ji)(ji)單位城鎮(zhen)住宅套(tao)戶(hu)比。分線看，2020年(nian)一線、二線、三四線城鎮(zhen)人均(jun)(jun)住房建筑面(mian)積分別(bie)為26.4、34.6、37平米；套(tao)戶(hu)比分別(bie)為0.97、1.08、1.12。分地(di)區看，2020年(nian)東(dong)部(bu)、中部(bu)、西部(bu)、東(dong)北地(di)區城鎮(zhen)人均(jun)(jun)住房建筑面(mian)積分別(bie)為32.4、37.6、34.3、29.8平；套(tao)戶(hu)比分別(bie)為1.01、1.10、1.08、1.13。

在(zai)全國336個地(di)級及以上單位（不含三沙）中(zhong)，2020年有(you)22個城市的(de)(de)套(tao)(tao)戶比(bi)(bi)小于1，占比(bi)(bi)6.5%；有(you)121個城市的(de)(de)套(tao)(tao)戶比(bi)(bi)介于1.0-1.1之間，占比(bi)(bi)36%；有(you)133個城市的(de)(de)套(tao)(tao)戶比(bi)(bi)介于1.1-1.2之間，占比(bi)(bi)39.6%；有(you)60個城市的(de)(de)套(tao)(tao)戶比(bi)(bi)高于1.2，占比(bi)(bi)17.9%。分城市看，一二(er)線(xian)城市中(zhong)套(tao)(tao)戶比(bi)(bi)小于1的(de)(de)城市分別(bie)為合肥(fei)、上海(hai)、重慶、廣州、佛山、東莞、深圳、北京、天津，整體供應(ying)較(jiao)少(shao)。

3 擁抱大(da)都市圈城市群，把握(wo)未(wei)來趨勢

以中心(xin)城市(shi)為(wei)引領的都市(shi)圈城市(shi)群更具(ju)生產效(xiao)率，更節約土地、能源，是(shi)(shi)支撐(cheng)中國(guo)經濟高質量發展的主要平臺，是(shi)(shi)中國(guo)當前以及(ji)未來發展的重點。在城市(shi)群層(ceng)面，19個城市(shi)群的核心(xin)在于京津(jin)冀、長(chang)三角、珠(zhu)三角、長(chang)江(jiang)中游(you)、成渝5個城市(shi)群。

“十四五”規(gui)劃(hua)提出要優化(hua)提升京(jing)津冀、長(chang)(chang)三角、珠三角、成渝、長(chang)(chang)江中(zhong)游五大城(cheng)(cheng)(cheng)市(shi)群(qun)；發展(zhan)(zhan)壯大山(shan)東(dong)半(ban)島(dao)、粵閩(min)浙沿海、中(zhong)原、關中(zhong)平原、北(bei)部灣等(deng)城(cheng)(cheng)(cheng)市(shi)群(qun)；培(pei)育發展(zhan)(zhan)哈長(chang)(chang)、遼(liao)中(zhong)南、山(shan)西(xi)中(zhong)部、黔中(zhong)、滇中(zhong)、呼包鄂(e)榆、蘭州-西(xi)寧、寧夏沿黃、天(tian)山(shan)北(bei)坡等(deng)城(cheng)(cheng)(cheng)市(shi)群(qun)。

其中(zhong)，五(wu)大城市(shi)群以全國(guo)13%的(de)土地集聚了(le)47.8%的(de)人(ren)口(kou)，創造了(le)60.3%的(de)GDP，成為帶動中(zhong)國(guo)經濟(ji)高質量發(fa)展的(de)主要平臺。從發(fa)展潛力排名結(jie)果看，長三角、珠三角房(fang)地產投資潛力指數遙(yao)遙(yao)領(ling)先，其次是(shi)京津(jin)冀、長江(jiang)中(zhong)游(you)、成渝(yu)城市(shi)群，之后是(shi)山東半島、粵閩(min)浙沿海、中(zhong)原等(deng)城市(shi)群。

在(zai)都(dou)市圈(quan)層面，34個(ge)千萬級都(dou)市圈(quan)以(yi)18.6%的土(tu)地集聚63%的人口創(chuang)造約78%的GDP，其(qi)中上(shang)海、深(shen)圳、北(bei)京、廣州(zhou)等(deng)都(dou)市圈(quan)發展潛力(li)居前。

鑒于當(dang)前多數城市群(qun)發育不成熟，且(qie)部分核心城市生產要素明顯向周邊溢出，中央把以大(da)城市為核心的都市圈作(zuo)為城市群(qun)建設的突破口和抓(zhua)手。

2019年2月，國(guo)家發改委發布(bu)《關于培(pei)育發展(zhan)現代(dai)化(hua)都市(shi)(shi)圈的指導意(yi)見(jian)》，這(zhe)是中國(guo)第(di)一份(fen)以“都市(shi)(shi)圈”為(wei)(wei)主題的中央文件,要求(qiu)以大(da)城(cheng)(cheng)市(shi)(shi)及周邊(bian)地區(qu)同城(cheng)(cheng)化(hua)為(wei)(wei)方向推(tui)進基(ji)礎設施一體化(hua)、強化(hua)城(cheng)(cheng)市(shi)(shi)間產業分工協作、加快建(jian)設統一開放市(shi)(shi)場、推(tui)進公共(gong)服務(wu)共(gong)建(jian)共(gong)享等，包(bao)括(kuo)以軌道交(jiao)通(tong)等為(wei)(wei)基(ji)礎打造1小時通(tong)勤圈。

根據有(you)關城市(shi)群規劃及相關地方(fang)規劃，當前中國有(you)上(shang)海、廣州、深圳(zhen)等10個(ge)(ge)3000萬(wan)人以(yi)上(shang)的大(da)都(dou)市(shi)圈，有(you)合肥、成都(dou)、杭州等11個(ge)(ge)2000-3000萬(wan)人大(da)都(dou)市(shi)圈，有(you)西安、寧波等13個(ge)(ge)1000-2000萬(wan)人大(da)都(dou)市(shi)圈。

34個千萬級都(dou)市(shi)圈(quan)以18.6%的(de)土地集聚63%的(de)人口創造約78%的(de)GDP。從發(fa)展潛力看，上(shang)海、深圳、北京(jing)、廣州(zhou)(zhou)都(dou)市(shi)圈(quan)發(fa)展潛力居前(qian)，之后是蘇錫(xi)常、杭(hang)州(zhou)(zhou)、南京(jing)、成(cheng)都(dou)、合肥、長株潭都(dou)市(shi)圈(quan)，其(qi)中長三角的(de)6個都(dou)市(shi)圈(quan)中僅寧(ning)波(bo)都(dou)市(shi)圈(quan)未(wei)進前(qian)10。深圳、上(shang)海、廣州(zhou)(zhou)、成(cheng)都(dou)都(dou)市(shi)圈(quan)近五年人口增(zeng)長領跑全(quan)國，除上(shang)海都(dou)市(shi)圈(quan)外均主要(yao)由中心(xin)城市(shi)貢(gong)獻。

在34個大都市(shi)圈之外(wai)，東(dong)部地(di)區經濟實力(li)比較突(tu)出的(de)三四線城市(shi)和(he)中西(xi)部地(di)方性(xing)中心城市(shi)也值得(de)關(guan)注。

第一類是東部(bu)地區經濟實(shi)力(li)(li)比較突出的(de)(de)三四線城(cheng)市(shi)，多數位于城(cheng)市(shi)群內部(bu)，如發展(zhan)潛力(li)(li)TOP50的(de)(de)溫州、金華、海口，TOP100的(de)(de)徐(xu)州、泰州、臨沂(yi)等，這些城(cheng)市(shi)除了徐(xu)州外，均位于城(cheng)市(shi)群內部(bu)。

2017年(nian)，國務院批(pi)復(fu)《徐州市(shi)城市(shi)總體規劃(hua)》，徐州成為國家層面(mian)確立的“淮(huai)海經濟區中心(xin)城市(shi)”。

2018年國家發(fa)改委《淮(huai)河生(sheng)態經(jing)濟帶發(fa)展規(gui)劃(hua)》“北(bei)部淮(huai)海經(jing)濟區”部分明確(que)提(ti)出：“著(zhu)力(li)提(ti)升徐(xu)州(zhou)區域中心城(cheng)市(shi)輻射帶動能(neng)力(li)，發(fa)揮連云港(gang)新(xin)亞歐(ou)大(da)陸(lu)橋經(jing)濟走廊東(dong)方(fang)起點(dian)和(he)陸(lu)海交(jiao)匯樞(shu)紐作用，推(tui)動淮(huai)海經(jing)濟區協同(tong)發(fa)展”，并(bing)界定了淮(huai)海經(jing)濟區包括以徐(xu)州(zhou)為(wei)核(he)心的(de)3省10市(shi)，面積8.9萬(wan)平方(fang)公里。

第二(er)類(lei)是(shi)距離中心大(da)城(cheng)(cheng)市(shi)(shi)較(jiao)遠、轄區(qu)或腹地人口規模大(da)的中西(xi)部地方(fang)性中心城(cheng)(cheng)市(shi)(shi)，如銀(yin)川(chuan)、洛陽(yang)(yang)、包(bao)頭、綿陽(yang)(yang)、榆林、贛州、宜昌、西(xi)寧、岳陽(yang)(yang)等，均為發(fa)展潛力TOP100，多數位于(yu)城(cheng)(cheng)市(shi)(shi)群內部。其中銀(yin)川(chuan)、西(xi)寧是(shi)省(sheng)會城(cheng)(cheng)市(shi)(shi)，洛陽(yang)(yang)、包(bao)頭、綿陽(yang)(yang)、贛州、宜昌、岳陽(yang)(yang)分(fen)別為所(suo)在省(sheng)份的省(sheng)域副中心城(cheng)(cheng)市(shi)(shi)。

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